上海东方豪园南地块商业项目市场研究及商业定位报告

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2、一篇市场研究第三篇财务分析第二篇商业定位商家访谈目录宏观环境分析——嘉定之于上海上海嘉定嘉定/上海行政面积（平方公里）6340.5463.97.3%常住人口（万人）18581105.9%GDP（亿元）12001.16559.94.7%人口密度（人/平方公里）2930237180.9%人均GDP（元/人）64591.85090078.8%人均可支配收入（元）206681977095.6%产业结构（一：二：三）0.8：47.3：51.90.5：68：31.50.6：1.4：0.6注：以上数据分别来自于上

3、海及嘉定2007年统计公报嘉定嘉定，上海西北门户，是承接上海与长三角经济圈内江苏地区的纽带。不同于上海的二三产并重型经济发展模式，嘉定地区第二产业比例高达68%，为典型的二产经济，亦成为长江三角洲地区汽车制造业的重要基地。嘉定人均可支配收入接近全市水平。嘉定作为上海西北门户作用以及扎实的产业基础将成为嘉定未来发展的两大支撑点。基础情况1数据来源：各年上海统计年鉴、各年嘉定统计公报注：FAI-固定资产投资额REI-房地产投资额亿元近五年，嘉定固定资产投资占上海总额的比例略有下降，目前稳定在4%，略低于

4、GDP占比。在上海房地产投资占比逐步下降的同时，嘉定房地产投资占比则出现了稳步上升的局面，2007年达到了46%。随着嘉定新城规划的出台及落实，嘉定的城市建设进入了新的发展阶段，其房地产的发展也将出现新的爆发点。嘉定房地产投资成为该地区固定资产投资最主要的组成部分，同时由于嘉定新城建设的不断落实，其增长将持续并在未来出现新的爆发点，同时也将为嘉定未来人口迁入奠定必要的物质基础。宏观环境分析——嘉定之于上海上海及嘉定固定资产投资情况分析图固定资产投资与房地产投资2五年来，嘉定社会零售品销售总额呈上升趋

5、势，以高于全市平均增长水平的速度增长，但增速日趋放缓，两者的增速之差从2003年13.5个百分点减少到了1.2个百分点。从总量来看，2007年社会零售品销售总额为165.3亿元，占同年全市总额的4.3%，略低于嘉定GDP占全市整体的比例（2007年4.7%）。数据来源：各年上海、嘉定统计公报社会零售品销售总额3注：2007年嘉定社会零售品销售总额统计口径改变，按照新口径统计，嘉定2006年社会零售品销售总额为142.8亿元，故2007年社会零售品销售总额的增长率为15.7%。亿元嘉定社会零售品销售总

6、额稳步增长，但增速日趋放缓，有别于全市越来越快的增长趋势，嘉定区域零售市场的发展需要新的驱动力。宏观环境分析——嘉定之于上海与上海相比，五年来嘉定社会零售品销售总额的结构变化巨大，吃的消费大幅减少，用的和其他型消费增多显著；而上海各年社会零售品销售总额结构稳定。从比重来看，2007年嘉定吃的和穿的消费低于全市11.7个和7.9个百分点，用的消费和其他类消费分别高于全市13.9和5.8个百分点，嘉定用型消费主导的特点明显。作为市郊城区的嘉定，其零售市场的发展与上海整体市场存在明显区别，嘉定用型消费主导

7、，吃型消费日趋减弱。消费结构4各年嘉定社会零售品销售总额结构图各年上海社会零售品销售总额结构图数据来源：各年上海及嘉定统计公报宏观环境分析——嘉定之于上海随着上海城市的快速发展，城市外拓现象明显，上海确定了全市发展“1966”新型城镇体系，嘉定新城位列其内，并为“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。上海城市轨道交通系统的规划与建设直接紧密了周边地区与市中心地区的时间距离和心理距离。上海明显的城市外扩、依托轨道交通系统的TOD式的城市拓展将为嘉定未来快速发展提供良好的时机。上海城市规划5地铁11号

8、线规划起始-终点站一期：主线：嘉定北站-浦东三林支线：嘉定安亭-嘉定新城二期：浦东三林-南汇临港新城途经区域嘉定区、普陀区、长宁区、徐汇区和浦东新区可换乘线路1号线、2号线、3号线、4号线、6号线、8号线、9号线、10号线预计完成时间一期：2010年二期：2012年宏观环境分析——嘉定之于上海宏观环境分析——嘉定之未来规划城市规划：嘉定新城规划形成了主城区、安亭组团、南翔组团以及组合新城“四大板块”的发展布局，规划人口80万~100万。产业规划：“汽车嘉定”，将形成汽