中海九曲商业项目市场研究及商业定位报告_部分(II)

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1、61消费者调研小结n本区域消费者具有一定的消费潜力，收入大多属于中产阶级。n公交车为首选的交通工具，对于项目的辐射能力具有较大影响作用，拥有私家车的消费者对于项目的停车位有需求。n本区域的消费者具有一定的品牌认知度，对于商场的选择品牌的主导力较强，其次为餐饮娱乐配套。n消费者对于大卖场、电影院、KTV、健身会所、大型中餐等业态较有偏好。n消费者对于本项目期待较高，中档定位是期待方向。62市场需求分析消费者需求分析运营商家需求分析63商家访谈流程访谈对象访谈目的访谈方式p主力店品牌商家p了解商家的拓展计划p电话采访p零售类品牌商家p了解商家对本项目的

2、看法p餐饮类品牌商家p面谈p了解商家对本项目的p娱乐类品牌商家进驻意愿64商家访谈名单访谈访谈商家类型商家名称商家类型商家名称数量数量大卖场3Tesco乐购、卜蜂莲花、欧尚美食广场1美乐汇体育用品卖场1迪卡侬高级中餐2金钱豹、小南国儿童职业体验2酷贝拉、大未来异国料理4韩风、吉野家、权金城、汉拿山个人护理2屈臣氏、万宁美容美体2玛花纤体、紫琪尔化妆品专卖2Sasa、哥诗玛电玩2汤姆熊、神采飞扬电器数码卖场4Bestbuy、苏宁电器、国美电器、宏图三胞KTV1钱柜KTV居家生活3一伍一拾、JYSK、特力屋文化主题酒吧11912NikeFactoryS

3、tore、凌致（Only、服饰零售2会所1康骏会所Veromoda）电影院3金逸、橙天嘉禾、保利博纳儿童早教1金宝贝休闲餐饮/咖啡3一茶一坐、海底捞、星巴克酒店3戴斯、雅高、福朋喜来登合计：43家65较有意向商家分析暂无意向16有待考虑19§对本项目意向较强的商户大较有意向8多数对于本项目未来发展潜力及所在区域的人口消费基01020数持肯定态度。品牌业态品牌业态§电影院、大卖场对于项目非常有兴趣，由于影院市场供乐购大卖场迪卡侬专业店需两旺，导致拓展步伐较大。欧尚大卖场保利博纳电影院国美家电数码橙天嘉禾电影院雅高酒店酒店金逸影城电影院总计：8家66有

4、待考虑商家分析暂无意向16有待考虑19§对本项目表示有待考虑的商较有意向8户大多数对于本项目所在区域尚不是太熟悉，或者对于01020项目未来的定位和业态组合尚不了解。品牌业态品牌业态大未来儿童职业体验屈臣氏零售§由于项目推出市场时间较苏宁家电数码宏图三胞家电数码远，目前商家有些难以表达意愿或未来三年的开店计划Nike工厂店零售绫致零售尚不明确等因素。一茶一坐餐饮海底捞餐饮星巴克餐饮美乐汇美食广场金钱豹餐饮韩风餐饮玛花纤体个人护理紫琪尔个人护理汤姆熊电玩神采飞扬电玩1912酒吧街SaSa零售汉拿山餐饮总计：19家67暂无意向商家分析暂无意向16§对本

5、项目暂无意向的商户部有待考虑19分是由于目前尚未在济南的布点计划。较有意向8§商家认为本项目区域不适合01020做零售类，人流量有限，以社区居民为主。品牌业态品牌业态卜蜂莲花大卖场酷贝拉儿童职业体验万宁零售歌诗玛零售§KTV类商家对于本项目不太百思买家电数码一伍一拾零售看好，目前交通与周边商业居适家家居特力屋家居氛围不适宜拓展。小南国餐饮吉野家餐饮权金城餐饮钱柜KTVKTV康骏会所休闲娱乐金宝贝早教福朋喜来登酒店戴斯酒店总计：16家68商家访谈小结影响影响商商家家进进驻驻的的制约因制约因素素项目未来项目合作条件项目区位的人流量业态组合四大因素是影响

6、商家进驻的主要制约条件，部分因素会随着时间的推移逐渐迎刃而解，如何利用本项目的优势或通过其他一些优惠条件来弥补主观条件不足将是未来招商的重大课题。69商家访谈小结4加强区域内消费者对本项目的了解（广告、媒体宣传等）4项目招商需要一定优惠条件吸引商家（租金、免租期、位置等）商家访谈带来的启示4业态组合、商业定位超前，吸引商家（对未来的合理预期的深入阐述等）4培养商家的信心（广告、媒体、主力店品牌效应等）4项目硬件条件方面努力配合商家，通过一流的服务打动商家70目录1.济南宏观经济市场分析2.济南整体零售市场分析3.项目区域零售市场分析4.市场需求分析

7、5.案例研究6.项目商业定位71借鉴案例——东京维纳斯城堡东京维纳斯城堡商业面积(㎡)约70,000相邻业态丰田汽车会馆重新开业时间2009.12.11市场定位中档商业类型社区型商业中心72楼层布局——1F倡导家庭消费73楼层布局——2F74楼层布局——3F75空间景观效果借鉴l维纳斯城堡在内部空间景观效果上别具一番风味，利用古罗马广场、穹顶天空、欧式街区等营造出非凡效果。l本项目可参考广场及天空的设计，使得项目拥有国内独树一帜的建筑形态，这对于消费者的体验和商家的信心都有极大的增强效果。76百联西郊购物中心-简介百联西郊购物中心占地面积(㎡)3,

8、4000商业建筑面积(㎡)110,000物业条件楼层地下二层地上四层停车位600个开发商上海百联集团开业时间2004.12