中海九曲商业项目市场研究及商业定位报告_部分(I)

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1、121项目整体车位配比建议中海九曲广场项目车位配比建议业态建筑面积（M²）停车位需求（个）商业46,000552写字楼/公寓72371.2578合计118371.21130•计算每个地下停车位需要建筑面积35平方米，全部作为地下车库，预计需要停车面积39550平方米。•我司建议地下可以配合大卖场层高局部设置两层停车库，加上地上停车位，解决停车面积问题。备注：建议本项目商业部分停车位配比为百平米1.2个，写字楼/公寓为百平米0.8个，最终停车位设置需与设计公司讨论。122项目商业定位商圈界定目标消费者定位业态组合体量建议及功能布

2、局主题定位及楼层布局租金测算及财务分析123项目主题定位主题邻里家庭完美生活的第三休闲空间购物中心p以满足周边家庭居民的需求为最主要的功能定位p家庭消费中心，以快乐家庭体验为核心多方位享受自己的生活方式健康娱乐餐饮生活休闲生活日用品咖啡电影院家居生活配套休闲餐饮健身亲子文化人气美食美容SPA儿童用品各地佳肴美发沙龙………………124项目主题诠释灵魂——济南最具主题的邻里生活购物中心家庭、都市、生活、休闲商品——以家居生活及餐饮为主采用创意立体混搭方式精神——快乐生活、快乐家庭125项目楼层分布建议层高面积楼层业态（米）（平方米

3、）4F4.54,000电影院（4000跨层）美容美发健身会所3F5.510,000餐饮（3000）（1000）（2000）2F5.510,000餐饮（2000）家居亲子城（6000）家电数码1F610,000（4000）时尚潮流街（6000）休闲餐饮（2000）B1F612,000大卖场（12000）时尚潮流15%大卖场l本项目打造以快乐生活、快乐家庭为主题，放大家庭类及儿29%童类的消费，满足周边家庭。时尚潮流街针对周边青年人群及在校大学生。家庭主题l大卖场作为主力店，吸引周边日常生活消费类的需求。24%l餐饮比例较大，满足

4、周边常住人口的日常外出餐饮消费。娱乐休闲餐饮17%l娱乐类则是生活品质的体现。15%备注：业态括弧中为面积，单位为米126项目主题亮点挖掘——时尚潮流街l主要客群：时尚潮流街针对周边青时尚主题年人群及在校大学生，结合建筑景观打造室内步行街。l涵盖业态：潮流饰品、时尚服饰、潮流鞋帽、时尚包包等。127项目主题亮点挖掘——家居亲子城l主要客群：家居亲子城针对周边家家庭主题庭。l涵盖业态：家居用品、室内装饰品、儿童摄影、儿童玩具、儿童早教等。1281F、2F——QualityLife品质生活快乐家庭、快乐生活……1291F楼层分布建

5、议北C业种建筑面积(平方米)店铺数A时尚潮流街600025-30B休闲餐饮20004-5C家电数码20001BA备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论1302F楼层分布建议北C业种建筑面积(平方米)店铺数A家居亲子城600020-25B餐饮20002-3C家电数码20001BA备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论1313F——HealthLiving健康生活废除车马劳顿……1323F楼层分布建议北业种建筑面积(平方米)店铺数AA健身会所20001B美容SPA美发10002-3C餐饮30001-2D电影院4

6、0001BCD备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论133项目发展阶段建议逐步调整，稳步提升，打造成功项目项目开业之前两年：项目开业后三年内：项目开业三年后：•主力店和品牌店优先，•逐步提升满铺率和品•稳步提升项目租金打造项目知名度牌，打造项目人气•调整项目主力店为次主•追求满铺率，调低租金•逐步提升项目租金力店，提升租金预期，以期项目开业能够聚集人气，打造商业氛围项目筹备期项目调整期项目成熟期项目开业134谢谢聆听！欢迎讨论！135附件：商家访谈名单访谈访谈商家类型商家名称商家类型商家名称数量数量大卖场3Tesco

7、乐购、卜蜂莲花、欧尚美食广场1美乐汇体育用品卖场1迪卡侬高级中餐2金钱豹、小南国儿童职业体验2酷贝拉、大未来异国料理4韩风、吉野家、权金城、汉拿山个人护理2屈臣氏、万宁美容美体2玛花纤体、紫琪尔化妆品专卖2Sasa、哥诗玛电玩2汤姆熊、神采飞扬电器数码卖场4Bestbuy、苏宁电器、国美电器、宏图三胞KTV1钱柜KTV居家生活3一伍一拾、JYSK、特力屋文化主题酒吧11912NikeFactoryStore、凌致（Only、服饰零售2会所1康骏会所Veromoda）电影院3金逸、橙天嘉禾、保利博纳儿童早教1金宝贝休闲餐饮/咖啡

8、3一茶一坐、海底捞、星巴克酒店3戴斯、雅高、福朋喜来登合计：43家136乐购超市4全球第二大零售企业Tesco2004年收购了台湾顶新旗下的乐购。现Tesco乐购在全国共有50余家连锁店，商家背景并在不断扩张。提供日常生活用品以及生鲜蔬果等产品4市场定位：全球连锁大卖场4合作