中海九曲商业项目市场研究及商业定位报告_部分(I)

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121项目整体车位配比建议中海九曲广场项目车位配比建议业态建筑面积（M²）停车位需求（个）商业46,000552写字楼/公寓72371.2578合计118371.21130•计算每个地下停车位需要建筑面积35平方米，全部作为地下车库，预计需要停车面积39550平方米。•我司建议地下可以配合大卖场层高局部设置两层停车库，加上地上停车位，解决停车面积问题。备注：建议本项目商业部分停车位配比为百平米1.2个，写字楼/公寓为百平米0.8个，最终停车位设置需与设计公司讨论。 122项目商业定位商圈界定目标消费者定位业态组合体量建议及功能布局主题定位及楼层布局租金测算及财务分析 123项目主题定位主题邻里家庭完美生活的第三休闲空间购物中心p以满足周边家庭居民的需求为最主要的功能定位p家庭消费中心，以快乐家庭体验为核心多方位享受自己的生活方式健康娱乐餐饮生活休闲生活日用品咖啡电影院家居生活配套休闲餐饮健身亲子文化人气美食美容SPA儿童用品各地佳肴美发沙龙……………… 124项目主题诠释灵魂——济南最具主题的邻里生活购物中心家庭、都市、生活、休闲商品——以家居生活及餐饮为主采用创意立体混搭方式精神——快乐生活、快乐家庭 125项目楼层分布建议层高面积楼层业态（米）（平方米）4F4.54,000电影院（4000跨层）美容美发健身会所3F5.510,000餐饮（3000）（1000）（2000）2F5.510,000餐饮（2000）家居亲子城（6000）家电数码1F610,000（4000）时尚潮流街（6000）休闲餐饮（2000）B1F612,000大卖场（12000）时尚潮流15%大卖场l本项目打造以快乐生活、快乐家庭为主题，放大家庭类及儿29%童类的消费，满足周边家庭。时尚潮流街针对周边青年人群及在校大学生。家庭主题l大卖场作为主力店，吸引周边日常生活消费类的需求。24%l餐饮比例较大，满足周边常住人口的日常外出餐饮消费。娱乐休闲餐饮17%l娱乐类则是生活品质的体现。15%备注：业态括弧中为面积，单位为米 126项目主题亮点挖掘——时尚潮流街l主要客群：时尚潮流街针对周边青时尚主题年人群及在校大学生，结合建筑景观打造室内步行街。l涵盖业态：潮流饰品、时尚服饰、潮流鞋帽、时尚包包等。 127项目主题亮点挖掘——家居亲子城l主要客群：家居亲子城针对周边家家庭主题庭。l涵盖业态：家居用品、室内装饰品、儿童摄影、儿童玩具、儿童早教等。 1281F、2F——QualityLife品质生活快乐家庭、快乐生活…… 1291F楼层分布建议北C业种建筑面积(平方米)店铺数A时尚潮流街600025-30B休闲餐饮20004-5C家电数码20001BA备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论 1302F楼层分布建议北C业种建筑面积(平方米)店铺数A家居亲子城600020-25B餐饮20002-3C家电数码20001BA备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论 1313F——HealthLiving健康生活废除车马劳顿…… 1323F楼层分布建议北业种建筑面积(平方米)店铺数AA健身会所20001B美容SPA美发10002-3C餐饮30001-2D电影院40001BCD备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论 133项目发展阶段建议逐步调整，稳步提升，打造成功项目项目开业之前两年：项目开业后三年内：项目开业三年后：•主力店和品牌店优先，•逐步提升满铺率和品•稳步提升项目租金打造项目知名度牌，打造项目人气•调整项目主力店为次主•追求满铺率，调低租金•逐步提升项目租金力店，提升租金预期，以期项目开业能够聚集人气，打造商业氛围项目筹备期项目调整期项目成熟期项目开业 134谢谢聆听！欢迎讨论！ 135附件：商家访谈名单访谈访谈商家类型商家名称商家类型商家名称数量数量大卖场3Tesco乐购、卜蜂莲花、欧尚美食广场1美乐汇体育用品卖场1迪卡侬高级中餐2金钱豹、小南国儿童职业体验2酷贝拉、大未来异国料理4韩风、吉野家、权金城、汉拿山个人护理2屈臣氏、万宁美容美体2玛花纤体、紫琪尔化妆品专卖2Sasa、哥诗玛电玩2汤姆熊、神采飞扬电器数码卖场4Bestbuy、苏宁电器、国美电器、宏图三胞KTV1钱柜KTV居家生活3一伍一拾、JYSK、特力屋文化主题酒吧11912NikeFactoryStore、凌致（Only、服饰零售2会所1康骏会所Veromoda）电影院3金逸、橙天嘉禾、保利博纳儿童早教1金宝贝休闲餐饮/咖啡3一茶一坐、海底捞、星巴克酒店3戴斯、雅高、福朋喜来登合计：43家 136乐购超市4全球第二大零售企业Tesco2004年收购了台湾顶新旗下的乐购。现Tesco乐购在全国共有50余家连锁店，商家背景并在不断扩张。提供日常生活用品以及生鲜蔬果等产品4市场定位：全球连锁大卖场4合作方式（租4面积要求4硬件要求赁/营业额提成）对本项4位置还不错，在交通主干道上，目看法周边人口较多4按照卖场的标准设计，有足开店要求够的停车位415000-4楼层：一楼或进驻20000平米4租赁/提成4较有意向者一二楼或一意愿楼地下一层4主要开店拓展区域：全国各主要城市拓展计划4未来1～3年有开店计划 137卜蜂莲花4卜蜂莲花（原名易初莲花），是财富500强的正大集团下属的大型购物中心。1997年6月在上海浦东设立第一家门店。自1997年其第一家店在上海浦东开张以商家背景来,卜蜂莲花中国已开出了70多家购物中心。4市场定位：大众日常用品4面积要4合作方式（租4硬件要求求赁/营业额提成）对本项4目前对于本区域尚不了解4按照卖场的标准设目看法开店要求48000-计，有足够的停车位4租赁或纯提成100004楼层：地下一层到或两者取高平米进驻4暂无意向地上二层为主意愿4主要开店拓展区域：一线、二线城市为主4未来1～3年开店计划：目前计划暂无，1年后的计划拓展计划还不清楚 138欧尚41961年，第一家欧尚商店在法国诞生，目前，欧尚已是世界著名大型超市经营者之一。欧尚超市在国内已商家背景经有超过30家的大型卖场，并且将进一步加快速度拓展其在国内的连锁店数量及业务。4商业定位：全球连锁大卖场4面积要4合作方式（租4硬件要求求赁/营业额提成）对本项4交通、周边人口、住宅品质比较4最好能按照卖场的目看法认可开店要求418000-标准设计4楼层：一楼或者一250004租赁/提成二楼或一楼地下一平米进驻层4较有意向意愿拓展计划4主要开店拓展区域：全国各主要城市4未来1～3年有开店计划 139迪卡侬4迪卡侬集团（DECATHLONS.A）是一家在全球设计、生产和销售运动产品的欧洲企业。目前，迪卡侬在13个国家开设了405家连锁商场，并在16个国家组织产商家背景品的生产，全球共有35，000名员工。2006年，迪卡侬全球的营业额为41亿欧元。至目前，迪卡侬在中国的商场数量已达到18家。4商业定位：运动卖场4合作方式（租对本项4第一感觉位置不错，但要待济南4面积要求4硬件要求赁/营业额提目看法调研报告出来再确定成）4楼层：一楼开店要求4硬体设计：停车进驻4较有意向44000平方、20：1，两个以4租赁、买卖、意愿8000平方、上出入口，可视合作12000平方性高、靠近主要商业中心等拓展计划4主要开店拓展区域：全国各一二线城市4未来1～3年有开店计划 140酷贝拉4湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司是一家集青少年认知体验、品牌推广、商业集群于一体，以创意文化为核心的国际化连锁经营企业，注册资金3000万。是以商家背景3—15岁的少年儿童为服务对象，以社会生活仿真体验为经营内容的寓教于乐一体型项目。4商业定位：中高端家庭儿童消费市场4面积4合作方式（租4硬件要求要求赁/营业额提成）对本项4关注整体项目的规划和招商的实开店要求46000目看法施度4层高部分希望8米以平方4营业额提成或上米以合作4楼层：在偏高层物业上进驻4暂无意向4主要开店拓展区域：发达城市意愿拓展计划4未来1～3年开店计划：2年内暂不考虑 141大未来4苏州大未来管理谘询有限公司特别考察国内外各个知名主题乐园、英语村与培训机构，融合他们的精华，在金鸡湖东岸苏州工业园区的圆融时代广场里，设立商家背景专为3-15岁孩童所打造的Wee-World职业体验馆暨英语村。4商业定位：中高端家庭市场4面积要4合作方式（租4硬件要求求赁/营业额提成）对本项4新项目待培养，关键看整个项目开店要求44000-4层高5米以上目看法规划、定位10000平4营业额提成或4楼层：一般考虑高合作方米楼层物业进驻4有待考虑4主要开店拓展区域：发达城市意愿拓展计划4未来1～3年有开店计划 142屈臣氏4屈臣氏健与美连锁店是目前亚洲区最具规模的健与美连锁店，在十个亚洲市场及两个欧洲市场分店驻店药房。屈臣氏也是中国目前最大规模的保健及美容产品商家背景零售连锁店。他为顾客提供多元化种类的商品，以迎合不同生活型态的需要4市场定位：个人护理用品/年轻白领4目前项目位置较偏，不属于商业对本项4面积要求4硬件要求4合作方式（租目看法中心，具体看未来规划发展赁/营业额提成）开店要求4楼层：地下一层进驻4租赁或纯提成4有待考虑4150-300到地上三层意愿平米4硬体设计：无特或两者取高殊要求4主要开店拓展区域：一、二线城市拓展计划4未来1～3年济南有开店计划 143万宁4香港万宁商业连锁有限公司隶属于牛奶国际有限公司，是销售健与美连锁超市。目前在香港，万宁成为商家背景了唯一可以同屈臣氏进行强硬对话的化妆品连锁企业。4商业定位：个人护理用品/年轻白领4合作方4面积要式（租4硬件要求对本项求赁/营业4目前对于项目区域尚不了解目看法额提成）开店要求4租赁或进驻4150-3004楼层：地下一层到地上三纯提成4暂无意向意愿层或两者平米4硬体设计：无特殊要求取高4主要开店拓展区域：华南华东的一、二线城市拓展计划4未来1～2年内济南无开店计划 144SASA4莎莎国际控股有限公司为亚洲区内具领导地位的化妆品零售集团。莎莎于亚洲超过一百四十间零售店及专柜，销售逾四百个品牌产品，包括护肤品、香水、化商家背景妆品、头发护理用品、以至专有及独家代理的国际品牌产品。4市场定位：年轻，喜欢时尚白领客群对本项目4目前对于济南市场尚在考虑中，首看法选泉城路商圈或其他市中心4合作方式4面积要求4硬件要求（租赁/营业额提成）进驻意愿4有待考虑开店要求4使用面积4设计装修：净层高不低于4视项目的具4.0米，电量150KW250平方体情况而定4楼层：一般要求1F米4主要开店拓展区域：全国地级城市拓展计划4未来2年内有开店计划 145歌诗玛4Cosmart是一家以经营化妆品及美容用品为主的全国性连锁企业。致力于在中国开设大型美容化妆品连锁商家背景超市。目前正进入华东市场，下一步开拓全国市场。公司总部位于“时尚之都”上海徐家汇。4市场定位：中高端市场4合作方式（租4面积要求4硬件要求赁/营业额提成）对本项4项目不是传统商业区，商业氛围目看法有待培养和观察4楼层：低楼层开店要求4150-300平物业进驻4硬体设计：一4暂无意向方米般购物中心标4租金意愿准交房即可4主要开店拓展区域：华东、华北发达城市拓展计划4未来1～3年内有开店计划 146百思买4BESTBUY名列财富100强，在美国、加拿大等地拥有1100余家，北美零售行业排名第二位。在中国地区合并了五星电器，又名“五星百思买”。家电连锁卖场、商家背景触摸式、一站式家电购物，电子消费产品、家庭办公室、娱乐软件、家用设备及提供有关服务4商业定位：中高收入，对生活品质有较高追求人群对本项4项目不属于主要商业区，区位有4面积要4合作方式（租赁4硬件要求目看法些偏，担心消费人流求/营业额提成）4需要能进出2吨以上货车的卸货进驻开店要求区，卸货区面积4暂无意向41000-意愿在200平方米以4000平4租赁上，净层高2.8米米左右以上4楼层：1-2层4主要开店拓展区域：各大城市拓展计划4未来1～3年内无开店计划 147苏宁电器4苏宁电器是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者。截至2008年10月，苏宁电器在中国29个省和直辖市、200多个城市拥有800家连锁店，中商家背景国企业500强第53位，并入选《福布斯》亚洲企业50强。4商业定位：大众电器卖场4项目位置有店偏，估计只能考虑社区店客户希望项目规划中能引进4面积要4合作方式（租赁对本项4硬件要求生活卖场等聚人气的业态作为组合求/营业额提成）目看法业态，要等到项目整体商业规划出开店要求4广告位置及用电来后再具体商谈。43000平量4租赁米左右4楼层：1楼或者1-进驻2楼4有待考虑意愿4主要开店拓展区域：各级城市拓展计划4未来1～3年内有开店计划 148国美4中国最大的电器连锁企业，著名上市公司，连续两年零售总额列全国零售企业第一，面向大众的规模化电商家背景器卖场4商业定位：家庭消费为主4面积要4合作方式（租赁4硬件要求求/营业额提成）4项目有些偏，对未来项目周边的对本项开店要求目看法人口发展速度、消费需求表示认可4对电量有一定要43000平求4租赁米左右4楼层：1-2层进驻4较有意向4主要开店拓展区域：各个城市意愿拓展计划4未来1～3年内有开店计划 149宏图三胞4宏图三胞高科技术有限公司（简称“宏图三胞”），2000年10月成立于南京，如今已经发展成为中国IT行商家背景业的领军企业，自2000年成立至今，宏图三胞年销售总额连续多年蝉联国内同行榜首，入围中国连锁20强。4商业定位：IT产品4合作方式（租4面积要求4硬件要求赁/营业额提成）4根据周边的规划及住宅的投放，对本项4物业有显著、目看法项目日后发展应该不错醒目的如牌及开店要求广告位置；合进驻4800-2000作期限：5—84有待考虑4租金意愿平方米年或以上；电量有要求4楼层：最好在1-2层4主要开店拓展城市：发展超市拓展计划4未来1～3年内有开店计划 150一伍一拾4上海智造空间家居用品有限公司旗下创意生活用品零售品牌，专业经营5、10、15元为主的进口系列家居生活用品。是由全国最大的家居用品制造商冠福家商家背景用和全国最大家居用品分销渠道商-上海五天实业有限公司,共同策划转投资经营。4商业定位：家庭消费为主4面积要4硬件要求4合作方式（租4目前周边商业氛围不足，商圈形对本项求赁/营业额提成）目看法成需要时日开店要求4200-4硬体设计：无要求300平4楼层：最好与卖场4租赁米等在一起进驻4暂不考虑（看公司的发展目标）4主要开店拓展区域：江浙沪意愿拓展计划4未来1～3年开店计划：济南未来一年内暂不考虑