济南龙奥地块项目市场定位报告

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1、济南龙奥地块项目市场定位报告目录目录II第1部分项目资源分析11.1地块位置11.2规划经济技术指标21.3地块现状分析21.3.1地表现状21.3.2周边环境41.3.3交通41.3.4生活配套41.4地块周边的发展规划51.5项目发展目标8第2部分市场分析82.1区域土地市场分析92.2写字楼市场分析112.3公寓市场分析17第3部分周边竞争与可比项目分析223.1写字楼竞争与可比项目分析223.1.1竞争项目个案分析243.1.2写字楼竞争项目小结303.2公寓竞争与可比项目分析303.2.1竞争项目个案分析323.2.2公寓竞争项目总结473.2商业竞争与可比项

2、目分析483.2.1区域商业概况483.2.2典型商业竞争项目483.2.4小结49第4部分项目SWOT分析504.1优势分析504.2劣势分析504.3机会分析504.4威胁分析514.5劣势及威胁应对策略51第5部分项目市场定位525.1项目业态定位525.2项目整体形象定位535.3公寓定位545.3.1目标客户群定位545.3.2公寓产品定位545.3.5价格定位595.4商业定位605.4.1商业业态定位605.4.2商业位置分布及规模605.4.4商业价格定位615.5公共配套设施定位615.5.1车库615.5.2会所625.6项目分期开发建议62第1部分

3、项目资源分析1.1地块位置项目位于济南奥体中心核心区域，北侧靠近经十东路，南侧为龙奥北路，东侧为玉顶山。除龙奥大厦、奥体中心外，省立医院、省高院、省国资委、省军区及省博物馆、档案馆等城市优势资源遍布周边，区域被规划为济南东部新城的核心，也是济南未来的城市行政中心所在地，具有较大的发展潜力。挂牌地块奥体中心济南政务中心龙奥大厦图1：项目所在区域用地规划图备注：红色为商业金融用地，黄色为居住用地1.2规划经济技术指标项目用地性质为商业金融用地，总占地23875㎡，可规划建筑面积143250㎡。该项目具体经济技术指标如下：总规划用地（㎡）23875折合（亩）35.81地上规划

4、建筑容积率6地下规划容积率2.4地上可规划建筑面积（㎡）143250地下可规划建筑面积（㎡）57300规划建筑密度40.00%规划绿化率25.00%1.3地块现状分析1.3.1地表现状项目紧邻龙奥北路，地势整体比较方正平整，东西面宽256米，南北进深90米，场地内没有任何建筑物，具备快速开工的条件。图2：项目现状图图3：项目区位图1.3.2周边环境地块东北侧为公交总公司立体停车场，地上4层，目前修建至主体3层。后期将不可避免的给项目造成噪音污染，同时公交总站带来的人流也为本项目商业的繁荣奠定基础。地块东侧为玉顶山公墓，目前济南市民政局已禁止该公墓扩大规模，后期计划在公墓

5、周边种植速生林对其进行有效遮挡或者改造为山体公园。地块南侧为区域高端项目中海奥龙官邸，目前一期正处于热销中，西侧为正在建筑中的山东才高置业写字楼项目。1.3.3交通项目北侧的经十路是济南最重要的东西向交通干线；南侧紧邻龙奥北路和旅游路，其中龙奥北路连接地块和龙奥大厦、奥体场馆以及喜来登酒店，旅游路则向东西延伸，分别到达东部和南部高端住宅区。项目东西两侧的奥体东路和舜华南路经过项目将经十路和旅游路联通。整体而言，区域交通非常便利，目前已经开通BRT5和BRT6号两条快速公交系统。1.3.4生活配套地块周边市政、文化、体育、医疗设施齐全,龙奥大厦、奥体中心、省档案馆、博物馆

6、、省立医院等优势资源均在本项目周边2公里范围内。全运村内配建的中小学已经开工建设，后前项目南侧地块内还将分别配建中小学各一所，教育配套设施逐步完善。虽然目前项目周边商业生活配套暂不完善，但奥体中心底层商铺已经开始对外出租、后期鲁商国奥城、黄金时代广场内都将配建大型购物中心。1.4地块周边的发展规划本项目所处的奥体片区是济南市迎接第十一届全运会集中打造的“三大亮点”区域之一。在“一体两翼”城市发展规划导向下，片区定位为城市东部副中心的核心组团，与软件园研发中心协同构筑济南东部副中心，成为山东省和济南市的高端服务中心、高端消费商贸集聚区和金融保险业副中心。随着奥体中心、龙奥

7、大厦、全运村、喜来登酒店等重点项目的建成及投入使用，奥体片区已经成为东部新城的核心。其先期启动及区域发展重点工程有新政务中心、奥体中心、省博物馆新馆和档案馆新馆、省立医院东院区、省高院、武警总队、奥体酒店、鲁商国奥城、全运村等，当前阶段区域发展拉动主力为政府、企事业单位的入驻以及中海、绿城等一线企业住宅项目的开发。图4：奥体中心区域重点项目分布图项目图5：奥体中心区域规划鸟瞰图项目1.5项目发展目标本项目地处奥体核心区域，具备得天独厚的奥体人文资源，尤其是随着大型企事业单位的陆续东迁及区域高端人口的不断聚集，区域商务价值和居住价值越来越高