物业管理师考试-物业经营管理分类模拟题收益性物业价值评估(五)

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1、物业经营管理分类模拟题收益性物业价值评估（五）一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）丄、房屋的商品租金乂称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（）因素构成。A・折I口费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润2、市场法适用的对象是（）的物业。A.出租B.自用C.公益性D.具有交易性3、以下房地产价值中，随着吋间的推移而不断减少的是（）。A.原始价值B.折余价值C

2、.市场价值D.评估价值4、以下房地产价值中，随着吋间的流逝而上下波动的是（）。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值5、由房屋租赁市场供求关系决定的租金是（）oA.商品租金B.市场租金C.成本租金D.准成本租金6、以下房地产价值中，保持始终不变的是（）oA.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值7、房地产估价结果是估价对象在（）时的客观合理价格或价值。A.估价作业日期B.估价时点C.价格日期D.价值时点8、（）是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。A・收益法B.成木法C.年限法D.

3、市场法9、某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%o该宗物业的收益价格为（）万元。A.91.52B.92.30C・95.52D.90.1210、物业价格实质上是（）oA.物业的市场价格B.物业的权益价格C.物业的土地价格D.物业的理论价格11>（），是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资木化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A.收益法B.市场法C.剩余法D.成本

4、法12、在房地产估价的成本法中的''成本〃，并非通常意义上的成本，而是（）oA・价值B.成交价C.费用D.价格二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意）13、一套建筑面积100m2o单价3000元/m?的住房，在（）付款方式下实际价格和名义价格相等。A.要求在成交日期时一次付清B・如果在成交口期时一次付清，则给予折扣，如优惠3%C.从成交日期时分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付10万元D.以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付E.约定

5、在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清14、以下屈于土地取得成本构成的项目有（）oA.农地征地费用B.拆迁安置补偿费用C.土地使用权出让金D•基础设施配套费用B.勘察设计和前期工程费15、下列价格种类屮，有平均价的是（）oA.起价B.标价C.成交价D.起拍价E.应价16、下列（）情况下，需要进行交易情况修正。A.公司与其职工之间的交易B.不同母公司的子公司与子公司的交易C.以正常市场价格成交的交易D.以招标方式成交的交易E.不了解市场行情而成交的交易17、建筑物的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物木身以外的各种不利因素所造成的

6、建筑物价值损失。包括（）。A.市场供给过量、需求不足B.自然环境恶化C.建筑式样过时D.交通拥挤、城市规划改变E.政府政策变化18、正常房地产成交价格形成时的必要条件有（）。A.垄断市场的存在B.信息畅通C.平等自愿D.诚实无欺E.没有利害关系19、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（）oA・租赁收入B・潜在毛收入C.有效毛收入D.净运营收益E.销售收入20、下列关于收益性物业价值评估的基本方法的说法中，正确的有（）。A.收益率与资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的所有净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年

7、的净现金流在求取价值A.利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于1B.一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大C.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低D.经济折旧是指由于功能过失或落后，使估价对象的经济价值遭受损失的折旧类型A.未来净收益的大小B.获得净收益期限的长短C.获得净收益的可能性D.出租率的高低D.地理位置的便捷程度22、收益法应用的关键是（）oA.房产收入B.净收益C.经营

8、成本D.资本化收率E.有效毛收入23、下列情况中，需要进行交易情况影响修止的有（）oA.亲友之间进行的交易B.房地产交易日期C.相邻物业的合并交易D.急于出售或急于购买的交易E.房地产权益24、关于收益性物业，下列说法正确的是（）oA.判定物业是否为收益性物业，