商业地产投资现状分析

《商业地产投资现状分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、商业地产投资现状分析（作者:单位:邮编:）房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。2010年可以说是一个政策年，调控政策持续高压、贯穿全年，让中国楼市在经历了集体狂欢之后迅速步入调整。住宅地产投资开发过热，价格的快速升温导致了一系列调控政策的密集出台，从2010年到2011年初，政府通过土地、金融、税收、限购等多种调控手段,遏制房价的过快上涨，调控力度之大、政策发布之频繁，可见其对房地产市场调控的决心非同一般。在此大环境之下，大多数房地产开发商及投资者开始将目光从住宅市场转移到了商业地产市场上，使得商业地产顺理成章的成

2、为楼市调控新政的受益者，并被一致认为是投资客和开发商的“最佳避风港”，诸如万科、保利、富力、创等品牌房产商纷纷试水商业地产。此外，随着扩大内需、加大第三产业比等政策规划的实施，城市基础工程的建设以及新城区的开发不断增长，同时也在很大程度上拉动了商业、服务业的发展，并为商业地产的发展提供了有力基础。因此，大量行业学者认为商业地产是房地产投资的“价值洼地”，商业地产的价值将被重新评估。那么，商业地产的实际情况如何，商业地产真的迎来了春天吗？到底是投资“价值洼地”还是“价值陷阱”呢？商业地产关键数据指标回顾根据21世纪数据中心统计数据显示，3月

3、份北京市商业地产市场价格的变动呈现出一路走高的态势，大量项目的租售价格上涨，北京商业地产市场近500个在租在售项目（写字楼、商铺）中，共有40个商用项目的租售价格发生变动，其中38个项目价格上涨；2个项目价格下跌；涨幅最高的项目报价翻倍，而最大跌幅则为40%,目前写字楼项目无降价记录。数据显示，3月份北京在售写字楼价格发生变动的项目共有10个且全部上涨，最高涨幅为21%,最低涨幅为2.86%O预计未来写字楼售价仍有上涨空间。短时间内造成这些项目的价格上浮的原因是由于相当数量为办公物业立项，后改为住宅出售的项目，这部分楼盘未受到“限购”影响

4、，成为大量投资者和异地购房者的置业新热点，市场交易的火爆在一定程度上改变了原本的供求关系，从而导致市场上仅存的在售写字楼资源显得尤为稀缺。数据显示，3月份北京在租写字楼中共有仃个项目报价上涨,绝大多数位于城区内，最高涨幅达到37.5%。总体上看，本月在租写字楼涨幅不大，但无降价记录，反映出目前在租写字楼市场处于整体上升的趋势之中。由于大量高端写字楼多为开发商自持项目，因此在租写字楼的租金水平和变动状况最能体现岀写字楼市场的真正走势。根据调查数据显示，北京目前市场上在售商铺存量有限，新盘入市量不足，加之2月密集的节假日导致北京在售商铺市场相

5、对冷清，但无项目降价显示。商铺租赁市场方面，3月份北京在租商铺中共有6个项目报价发生变动，其中4个项目租金上涨，2个租金下调;涨幅最高项目租金翻番，最大跌幅为40%。2010年北京商业地产整体分析据我司信息中心数据显示,2010年，北京市房地产开发投资中，写字楼开发投资完成259.1亿元，比上年增长55.4%，比房地产开发投资增速高岀31.3个百分点；占房地产开发投资比重为8.9%,比上年提高1.8个百分点。商业及服务业等经营性用房开发投资完成336.3亿元，同比增长67.5%,高出房地产开发投资43.4个百分点；所占比重为11.6%,同

6、比提高3个百分点。从购物中心商业来看，2010年就有"家购物中心开业，其中包括朝阳大悦城、华联万柳购物中心及大钟寺国际广场等，为市场带来总计超过102万平方米新增供应，为2009年新增供应量的近三倍。随着传统商圈竞争加剧及有限的商业土地供应，北京商圈开始呈现分散化趋势。发展商将项目开发转移到北京新兴零售节点或近郊，使一批新兴商圈逐渐成形。在这种情况下，与去年谨慎的扩展计划有所不同，众多国际奢侈品牌和高端品牌2010年积极在京扩张门店数量,租赁活动增加。中端定位的国际品牌和内资时尚、餐饮、教育、超市及百货零售商亦在扩大销售网络。截至2010

7、年底，共有超过93万平方米的中高端购物中心面积被市场消化，整体空置率为14.48%o受到不断上升的租赁需求的鼓舞，多数业主开始取消优惠措施心固并放弃通过低租金吸引零售商的策略。数据显示，北京中高端购物中定租金在2010年第二季度同比上涨5.84%,环比增长2.76%,至每月每平方米709.68元，是2009年第一季度以来的最高值。2010年下半年，位于新兴零售节点的新项目集中于三四季度入市，且租金多低于市场平均水平，整体租金相应出现下滑。至2010年底，整体租金同比下降0.25%至每月每平方692.53兀，与去年基本持平。数据显示，从具体

8、投资人群看，商铺投资仍然以机构为主，其投资产品主要以中高端零售商业物业为主，面积一般都在3万平方米以上。而个人投资者则集中于沿街商铺、社区底商等规模小、总价低的商业物业类型。总体而言，2010