商业地产投资分析

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1、商业地产投资分析DLTE投资渠道分析基于个人投资者角度对商业地产价值量化另学号：专业：姓名:2011100412数量经济学张明林教师评阅意见:论文成绩口95口90口85n8O口75口70口65口60口60摘要商业地产的运行状况不仅影响地区发展状况、影响消费者的消费结构，还会影响到个人投资问题。尤其是国家对于住宅进行调控z后，商业地产的价值对于投资者影响越发重要。木文试图基于个人投资者的角度分析商业地产价值。为此首先商业地产与股票和住宅进行比较，得出來的结论是：（1）相比于股票投资商业地产波动明显很小月.滞后；（2）商业地产整体价值均高于住宅。然后分不同地区

2、介绍了商业地产的前景，分析了其上有产业零伟业的总体水平，最后对于个人投资者给出相应意见。关键字：商业地产零售业租金水平房产均价一、前言商业地产的崛起是城市化发展的一个重要标志。随着城市化进程的推进，增长的工业和服务业带來了城市人口聚集效应和消费要求，因此带來了商业地产的发展。商业地产的繁荣可以充分体现一个地区经济的发展状况和居民的消费能力，它不仅创造税收、解决就业、促进资木流通和消费结构升级，更成为一•种社会平台，为企业成长、商品流通、居民消费休闲捉供场所。商业地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营活动的房地产形式，从经营模式、

3、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、別樂等房地产形式。以办公和酒店为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。在木文搜集资料过程小，所有前面的研究都是针对于房地产公司或者开发商，儿乎没有针对于个体投资者的。这篇文章主要以个人投资者的角度进行分析，分别将商业地产与股票和住宅的各类指标进行分析，说明商业地产的优势。然后就商业企业整体行业进行分析。二、商业房地产相对于其他投资优势近年來，大型综合购物屮心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对ii

4、更件和软件的耍求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。2010年开始，房地产紧缩型调控拉开人幕，新政主耍针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益考。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。2010年1-12月，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5,59&84、1,806.55亿元，分别增长33.90%和31.2%。2011年,随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额

5、同比增长率分别高达16.1%和23.7%o2012年以來，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012年1-9月份，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到25.3%和3&1%。1-9份，办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。1•相比于股票投资商业地产波动明显很小且滞后这里选用GDP增速作为宏观经济总体情况，用上证指数波动作为股市投资效益指标，商业地产销售额增速作为投资房产收益指标。这里的商业地产包括零售地产和写字楼。如图1所示，可以观察出股票的波动明显高于其他，这也预示着200.00%150.00%100.00

6、%50.00%0.00%-50・00%2006年2007年2008^72009年201020-100.00%+经济增速上证指数涨跌*商业房销售辅图1各指标浮动比较股票的风险明显高于商房地产。而从图中可以看出商业地产在内的房地产的变动明显滞后于股票市场。这是因为市场一旦产生任何波动，股票市场会快速做岀反相应的波动就会大而冃反应速度快。而房地产由于受到各种条件限制，对于外界反应不能快速做出反应。但是受金融危机影响，股票与商业地产均在2008年达到最低，自此以后，商业地产的销售额增速-巴处于正的状态。国家对住宅市场的调控更加促进了商业地产的发展，而相比于其他国

7、家，我国的商业地产有很大的投资前景。相比于股票投资，商业地产投资更加适合于冇充足资金稳健的投资者。2.商业地产整体价值均高于住宅由于中国的投资渠道并不算多，相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，房地产市场就投资者而言主要分为商业用房地产和住宅。像图2所展示的那样，商业用房的价格明显高于住宅价格，这一点在全世界都是正常的，即使这样，中国的商业地产的价格依旧明显被低估了。而投资的tl的就是找到被低估的并且冇良好前景的资产。而対于住宅的成交面积集中在9亿平方米左右，只是相对于商业地产每年500亿平方米的成交而积而言太少。最近六年中住宅不管是从价格还是成交而积而言

8、基本没有太大变动，又由于国家房产调控，对于投资者而言基本12000