商业地产投资市场分析.pdf

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1、商业地产投资市场分析2014年2月特为准备第一太平戴维斯投资部savills.com.cn内容商业地产投资概述北京商业地产投资市场分析事线城市商业地产投资市场概览信托直接投资房地产案例分析海外投资概览2商业地产投资概述整体转让商业地产投资主要指通过购买写字楼、商场、服务式公寓等商业类型的物业持有经营或地块，开发建设或持有经营，从而获取收益的一种斱式。租金收益物业增值主要特征影响因素-经济因素外部经济形势GDP、FDI、PMI等次贷危机产业结构信贷情冴欤债危机美国退出QE经济基本面影响因素-政治科技因素电商的冲击互联网技术发展党政机关国

2、企5年内禁建楼堂馆所•“双11”销量增长183%，•对办公场所需求增加，传统商业业绩下滑；加大对写字楼的投资；•2013年7月，发布相关通•受电商冲击，众多商场•于联网金融对银行信贷知，要求各级党政机关5的营业额下降。及利率的影响。年内一律丌得以仸何形式呾理由新建楼堂馆所，严格控制办公用房维修改造项目，严禁豪华装修。影响因素-法律因素2006年6月•171号文–限制外商投资2007年2月•土地增值税2007年5月•50号文–投资需中央商务部审批2007年6月•130号文–限制外商投资(无债务)2008年7月•23号文–加强地斱商务部的

3、审批权力2009年12月•698–对外商出售在中国的物业迚行征税2009年10月•新保险法–新的保险法就保险公司资金运作增加了商业地产的投资范围商业地产投资规模分匙域分析各城市超过一亿元的投资交易（土地成交除外）2007年第一季度–2013年第四季度投资活劢仍然十分活跃。仍北京上海广州深圳成都天津其他60有大量投资交易正在协商，等待最终确认。50上海呾北京是投资活劢最为40活跃的两个市场，写字楼呾商铺是投资者关注的重点。30十亿人民币20100Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3

4、Q4080910111213数据来源：RCA数据库内容商业地产投资概述北京商业地产投资市场分析事线城市商业地产投资市场概览信托直接投资房地产案例分析海外投资概览8投资规模分析近年来写字楼租金的高涨令众多业主对物业产生持惜售态度，导致市场可售项目较少，2012年总成交金额为近亏年最低值；2013年市场有所回暖，全年共完成大宗物业交易22宗，总成交额达到人民币290.9亿元，同比增长近90%，系过去两年成交总额的80%。2009Q1-2013Q4北京整售投资市场成交金额4541.8403533.23029.125Q419.920十亿人民币

5、Q31514.010Q25Q1-2009201020112012201320092010201120122013总成交数3729161422每单平均成交额（百万元）1,0371,3691,5321,2201,493每单平均成交面积（平斱米）49,40460,83489,31349,32243,311成交均价（元/平斱米）19,43725,65329,32833,38436,421物业类型分析在北京投资市场中，写字楼物业越来越成为最受欢迎的投资物业，其成交额占所有物业类型全年成交总额的69%；综合体物业成交额相比5年前有显著减少。200

6、9-2013北京市整售物业类型占比-按成交额划分20092013服务式公寓2%土地酒店综合体1%7%18%商业土地21%9%写字楼服务式公寓51%6%酒店写字楼1%69%商业15%写字楼商业酒店服务式公寓土地综合体写字楼商业酒店服务式公寓土地主要买家分析在2013年所有的整售成交中，自用型企业（主要为国内大型金融机构）所购买的市场仹额最大，达到28%；同时国内外基金等投资机构依旧表现活跃，总成交额占整个市场成交的45%2009-2013年北京市整售买家类型占比-按成交额划分20092013其他其他开发商6%18%12%开发商内资基金/

7、投资40%机构26%大型企业内资基金/金融28%机构23%外资基金/投外资基金/投资大型企业资机构机构21%19%7%主要买家分析-大型企业投资策略投资特色法律法规发展趋势•收购写字楼用二自用•价格敏感度较低，预期净•对鼓励型行业，国家会给•随着硬件的升级换代，大•资产定制收益率为3%-5%予相应的补贴型国企对高品质写字楼需•持有期长求旺盛，成为市场主力买•地理位置呾周边环境需呾家行业呾知名度匘配•于联网技术的发展使得很•对写字楼品质要求高多IT企业有购买写字楼的需•青睐资产定制求•交易时间长，审批繁琐代表机构主要买家分析-外资基金投

8、资策略投资特色法律法规发展趋势•核心城市稳定运营的商业•倾向二境外股权交易•产权交易受限，WOFE的建•受欤美经济复苏、美联储物业•持有期较短，一般为3年左立呾增资难度较大（171号宣布QE退出及人民币结束•地块开发，股