长沙商业地产市场分析

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1、长沙商业地产谁主沉浮？036一、长沙商业地产现状二、典型案例分析：万达VS中天三、对“擎天广场”的思考1分布情况（一点三线）一点：火车站；三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线市场特征以酒店式写字楼、专业写字楼为主；酒店式写字楼是目前市场热点。长沙高端写字楼市场现状：高端专业写字楼主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华联大厦万达广场五一新干线嘉顿新天地平和堂商务大厦名汇达广场联合商厦湘域中央湖南财富中心运达广场恒隆国际第一大道

2、中天广场曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国际佳程大酒店2高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为3

3、00平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象3高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。06年前06年后1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢4长沙写字楼市场发展现状综合1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用。2.物业服务不到位。1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索。长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较多考

4、虑地段因素，鲜有顾及其他方面。目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%以上的比重。主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。5长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面超100万㎡，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。项目区域规划区写字楼建筑建面专业写字楼空间建面工程进度等级保利·南湖广场天心区南湖新城10万㎡5万㎡在售超甲级（200米）华远·金外滩芙蓉区五一广场13.15万㎡6万㎡在售超甲级（198米）万达广场开福区五一广场21万㎡10万㎡在售超甲级（200米）泊富广场开福区五一商务区9.7万㎡6万㎡在售超甲级（228米）国际金融中心芙

5、蓉区五一商务区20万㎡10万㎡筹建5A世茂滨江岳麓区滨江新城12万㎡6万㎡在建超甲级（240米）绿地滨江岳麓区滨江新城————在建超甲级6酒店式写字楼案例-万达广场——形象定位主题化：专门针对高新科技、金融、文化、旅游产业的主题式办公楼个性化：室内空间设置、服务配套方面强调个性特色自由无柱办公空间可依客户要求，上下层增设可拆卸楼板，适合不同功能组合和空间布置生态化：节能玻璃外遮阳设计设置雨水贮集利用系统引入共享绿化平台人性化：共享性极强的新型办公形态写字楼净高2.65~2.75米，10~12米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底7酒店式写字楼案例-万达广场——产品主要价值产品主要价值

6、地段价值：位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕银洲渡假村，眺望橘子洲头区位价值：铁路、公路、航空、水运交通四通八达；地属长沙中心地域，至火车站10公里，至黄花机场30公里；位于过江遂道的出口处；毗邻地铁二号线；地标价值：区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保；前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展；高端性目标定位：高端产品对应高端客群，突出企业品牌形；品牌价值：万达雄厚的实力与良好的声誉；丰富商业地产运作经营经验；高端的物业服务；8酒店式写字楼案例-万达广场——项目布局9酒店式写字楼案例-万达广场——优劣势分析项目名称楼层规划硬件设施优劣势分析优势：

7、1、毗邻湘江和市中心，城市标志性强，凸显王者气派；2、规模恢弘：市区仅有，配套齐全；3、业态组合：国际购物中心、高级酒店、室内商业步行街、超高层写子楼（42层）、景观豪宅、风情酒吧街4、实力雄厚，品牌效应巨大；5、室内外硬件达奢华级水平；6、开发速度非常快，订单式的开发模式快速复制；7、产品模式：订单式商业地产模式，租售率超过80%以上，得到市场较高认可；8、政府层面的政策支持劣势：1、距离中心地铁站和公交站较远，增加交通的机会成本2、毗邻的中