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1、第一篇宏观经济背景及长沙商业地产市场分析第一章宏观经济背景第一节.长沙市总体概况长沙，中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市,一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，有着优良的发展环境。长沙，总人口613万，总面积11819平方千米。其屮市区常住人口199万人，市区面积556平方千米，建成区面积186平方千米。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区而积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。根据2004年统计，长沙经济总量达到1108.85亿元，经济增速创近11年來新高，按可
2、比价格计算，全市GDP增长14.8%,增幅比上年快0.8个百分点；人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市中排第6位，比上年增长11.0%；城市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市屮由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%,恩格尔系数为33.4o2004年长沙城市居民人均工薪收入达8347元。第二节.长沙市宏观经济运行状况一.地区生产总值2004年，长沙长沙市GDP总量突破千亿关口，达到1108.85亿元，经济增速达到11年以来的最高，人均GDP超过2000美元。在26个省会城市中升至第13位。二j三产业数量2001-2004年经济增量结构屮，第一
3、、二、三产业增加值年平均增幅分别为4.6%、16.1%和12.1%。内房地产幵发最气指数2004年12月份，“国房景气指数”为105.32,比11月份上升0.23点,比2003年同月下降0.91点。UL!.商业地产按揭政策借款人中请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业营业用房必须为竣工验收的房屋。五、定资产投资总额2001年——2004年全社会固定资产投资年均增长35.7%。六.房地产业所占比重长沙市房地产业在第三产业屮的比重为5%。其总量规模与长沙市的人口规模和经济规模相比明显偏小，从长沙发展规划以及长株潭一体化氏远发展规划来看，
4、房地产业有着极大的发展空间和良好的发展前景。七、社会消费品零售总额在会展经济的带动下，2005年1月份长沙市实现社会消费品零售总额57.11亿元，同比增长15.0%。居民消费价格指2004年全国居民消费价格比上年上涨3.9%o九.商品住宅价格指数2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%,增幅较大，增速加快。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.6
5、1%。十.长沙居民储蓄存款余额据人民银行长沙中心支行最新统计数据显示，到11月末，湖南省居民储莆存款余额为3545.7亿元，比上月增加15.9亿元，比年初增加424亿元。其中，长沙市居民储蓄存款余额为788亿元，比10刀增加3亿元。第二章长沙房地产市场总体供求现状（未含星沙〉2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所凹落，但是在旺盛的市场需求拉动卜，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动/沙经济不断发展的支柱产业。一、长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期:2004年全市在建在售楼盘开发量与03
6、年对比：总开发量(平米)住宅开发量(平米)商业开发量(平米)04年682,7401582,1601100,580003年739,8812652,222587,6587差额-57,1411-70,0624+12,9213二、2004年销售岀现井喷，楼盘空置率大幅下降住宅销售面积(m2)住宅剩余面积(m2)销售率商业销售面积(m2)商业剩余面积(m2)销售率04年402,3137179,846469.1%55,931044,649055.6%三、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅捉升。2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元
7、，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%和57.03%,增幅较大,增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住詁位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其屮商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求Z间存在较大反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。四、经济适用房、别墅开发量由于政策因索，上半年新增量不大，下半年建设量冇
