未来商业地产投资分析解析.doc

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1、未来商业地产投资分析在国家对住宅严厉的调控下，当前商业地产迎来了一个较好的发展时机，保险资金、外资及零售商的加入也解决了商业地产发展的瓶颈——资金。同时，当前商业地产也存在结构多方失衡、泡沫凸显等问题，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的顾问。房融网教你如何把握时机投资商业地产是个人及机构投资者、商业地产企业最关系的问题。1、商业地产的招商要先于地产开发       在科学的商业地产开发程序中，招商应先于地产开发，这样就可以避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。在当今商业地产遭遇宏观政策调控，特别是土地政策调控后，商业地产

2、开发成本上升，这不得不使商业地产开发商开始寻求科学的开发方式，避免商业地产开发完后就形成空置，加大商业地产泡沫。先招商后开发，一方面在发开完成后没有招租的压力，保证了商业地产开发完后即能投入运营。另一方面建筑形态、建筑布局等方面都有利于商家的经营需求和特色来进行开发建造，在建筑形态、建筑布局等方面都有利于商家的商业运营活动。这就消除了地产和商业两者的隔离，使商业和地产达到了真正的融合，保证了后期运营的繁荣和商铺的兴旺。2、商业地产的定位要准确化       一个成熟的商业地产开发商在项目建设之初，应深入了解该地区的经济发展水平、商业形态以及市场需求状况，以此确定开发规模、

3、业态组合和目标市场。避免盲目开发造成投资失败和资源浪费。在目标定位中，要符合城市发展规划要求的基础上，考虑地区内各关键要素对项目的支撑，如果没有考虑则会影响今后自身的经营发展。只有有了准确的定位，才会有合理有序的招商、经营、管理计划，从而使商业地产项目获得成功。3、商业地产的融资结构要多元化       当前政府实行的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。而房地产业是一个资金高度紧密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，在目前情况下如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步

4、难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，现在房地产企业需要寻找新的多元化融资渠道。在国内，尽管由于立法、体制及信用等级等方面的滞后于限制，房地产融资还不够畅通，但房地产信托、基金及上市融资等多元化渠道也已出现端倪。商业地产开发商应改变单一依靠银行信贷融资模式，为避免危机的出现，商业地产投资要加快渠道的拓展，使资金来源多元化。一方面要提高开发商的自有资金率。以购物中心这样大型的商业设施为例，业内人士认为，其自由资本金的比例应该达到80%是比较理想的，至少不能低于50%。二是可以尝试发行REIT。REI

5、T已经在房地产融资渠道拓宽中占据了非常重要的位置，而且在住宅房地产投资中已经得到了较为广泛的运用。商业地产投资可以借鉴住宅投资的成功经验，广泛筹资。三是探索商业地产与金融资本的合作模式，在资本市场上追求稳定的现金流。比如上海绿地集团，就是通过向德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行（HI）贷款，获得了高达7亿元人民币的贷款，增强了企业的资金实力。多元化的融资渠道解决了商业地产开发商开发后资金的退出机制问题，缓解了开发商还贷与资金需求的矛盾，可以有效地减少开发商的短视行为，从而保证商业地产健康的发展。4、商业地产的运营需要理性化       商业地产泡沫表象下，为害怕

6、泡沫的幻灭，商业地产发展多采取销售的方式经营商业地产，快速回笼资金，追求短期获利。将产权进行分割，形成小面积的商铺进行销售，这往往导致项目产权分散后难以统一规划业态、统一招商、统一进行经营和管理，不利于项目整体做旺，使商业地产的后续发展相当乏力。根据国外成功的商业地产经验，一租赁为主，进行统一经营、统一管理将是保证项目做旺的关键。因为，运营模式回归理性，就要使租赁成为商业地产运营的主流。租赁模式，使商业地产发展商摒弃了短期获利的做法，做到统一招商、统一安排商业布局、统一形象定位等，避免了商铺之间的定位参差不齐，难以统一形象的弊端从而获得合理收益和长期效益，使市场更趋于有序

7、。另外，现在做商业地产开发的发展商，在商业地产前期开发建设过程中，经营公司和物业公司应该介入，使楼盘的建筑设计更符合商业运营的要求。因为经营者的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是其对周边的业态了解，这就可以对未来经营的前景做出比较准确的判断。来源于房融网