浅析我国房地产泡沫程度及其对策

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1、浅析我国房地产泡沫程度及其对策【摘要】木文通过分析我国房地产泡沫发展原因现状以及其与日本房地产历史的相同点和不同点，并在分析中回答以下问题：什么是房地产泡沫？我国房地产业是否存在泡沫，如果有，程度有多深？应该采取哪些策略应对这些问题？并通过运用经济学、计量经济学的有关原理，在分析房地产泡沫成因、作用时把实证分析和规范分析相结合，采用了理论联系实际的方法，从多角度出发结合我国八大主要城市的具体情况进行分析，最后推断出我国房地产存在泡沫并己经比较严重，并结合我国房地产业发展现实情况提出了解决问题的对策。【关键词】房地产泡沫；房价

2、收入比；日本房产泡沫一、引言近年来，我国房地产投资快速增长，两三年房价就上涨了三倍，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。数据显示，深圳市2001”年和2005年的房价收人比分别是6.52倍和9.83倍，而2008年则舰升至14.76倍，到2010年，飘升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收人比”，其至达到了30倍至50倍以上。由此可见，中国房地产业存在着泡沫。进人2011年，中国楼市出现了涨幅稳步回落、销售面积下滑这样几个明显特征,开始进人高位调整期。我国目前宏观经济背景和行业发展约束条件与

3、上世纪70年代初的日本十分相似，我们的近邻口本在上世纪90年代遭遇了房地产泡沫的破灭，经济走向衰退，近十年来都没有完全摆脱泡沫经济后遗症的困扰，回顾这段历史，犹如阅读一步生活的毛片经济教科书，让人深刻的体会到经济泡沫的危害之深，因此木文通过对日木房地产危机进行分析及与我国情况进行对比，希架能够推断出我国房地产泡沫的程度从而给我国房地产行业目前的调整带来一些启示。二、中日两国房地产市场的比较(-)中日两国房地产市场发展的相似性1、中曰两国房地产兴起原因的相似性(1)产业结构调整加快，大量资本山制造业向房地产业转移近年來中国经济

4、迅速发展，产业结构调整加快，长期的经济繁荣积累了人量的资本，受全球金融危机的影响，我国外贸岀口受阻，而国内需求不旺，制造业相对过剩现象己经很严重，而房地产市场却空前繁荣，投资同报率远高于制造业，与此同时我们看一下日木当时的情况，广场协议后,日元迅速升值，流动性危机凸显，日元升值对外贸产生重大影响，出口受阻，使国内制造业资本大量涌入房地产等非生产领域。据口本统计局1988年数据表示，1988年日本大中型制造业企业中有42.52%都不同行程度的进入了房地产企业。再来看一下我国，由于房地产的快速增长主要集屮在2008年以后，我们拿

5、2009年的数据来进行具体分析，根据2009年年报的67家上市房地产公司中，净利润较2008年同期增长了7成左右；有14家业绩同比增幅超过1000%,共有40家毛利率超30%,占比高达59.70%在这种情况下，资本大量由制造业和其它产业流向投资同报率更局的房地产业。很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场，例如以纺织服装起家的雅戈尔，主营业务和主要利润增长点正在逐步转移，该公司刚刚发布的2009年年报显示，雅戈尔2009年实现净利润32.64亿元，其屮纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.4亿元，分别同比下

6、降3.43%和&52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元,分别同比增长49.88%和53.16%。(1)贸易和资本双顺差，人民币升值预期大近年中国贸易顺差增加速度很快，己经是世界上最大的贸易顺差国之一，外汇储备达到2万亿美元，并有继续增加的趋势，贸易上的巨额顺差,再加上FI前良好的国内经济发展预期，增加了国际市场对人民币的需求，一方面，造成中国严重的流动性过剩的问题，为大量资本涌入房地产行业创造了条件；另一方面，使人民币存在巨大的升值压力。而日本则是由于广场协议，造成极大的日元升值预期，货币升值通过流动

7、效应和财富效应作用于房地产市场，推高房价。(2)政府积极的财政政策和宽松的货币政策由于金融危机对中国经济增长的巨大影响，为刺激经济增长，中国政府推行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，与此同时，商业银行也采取了宽松的信贷政策，这也为房地产市场的泡沫化创造了条件，例如从2009年上半年开始，房地产开发商纷纷采用急速扩张策略，人量从银行借钱，在己披露年报的69家公司中,截至去年年底,债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%o,多数房地产企业的资产负债率在70%以上，超过了公认的55%的安全线。多数公司的负债比偏高

8、，如果银行利息上调,房地产政策收紧得到执行，那些高负债的公司会面临较大的挑战。再看看日本，1986年日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气，将官方贴现率由1986年1月的5%调到1987年2月的2.5%,进一步加剧了流动性过剩，为房地产泡沫化推波助澜。2、中H两国房地产发展进程的相似