对我国房地产泡沫问题浅析.doc

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1、对我国房地产泡沫问题浅析摘要：本文围绕着经济是否过热，从多个角度对我国房地产理论若干问题进行解析，得出我国房地产业局部过热，存在泡沫的结论，并提出若干对策和建议。关键词：房地产泡沫挤出效应税收杠杆全国工商联房地产商会2007年度年会11月15日在福州召开，会议上发布的《2007年3季度中国房地产市场报告》显示，第3季度，全国地价、房价加速上涨。部分城市继续保持较快涨幅。70个大中城市土地交易价格上涨15%,涨幅比第2季度增加1.5个百分点，其中居民住宅用地交易价格上涨16.2%。70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%,涨幅比第2季度增加1

2、.9个百分点。其中。新建商品住房销售价格同比上涨9%,二手住宅销售价格同比上涨7.6%。深圳、北京、郑州、乌鲁木齐、宁波、杭州、大连等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。但是，作为暴利行业的房地产行业并非整体赢利能力很强的行业，过高的商品房空置率吞噬了房地产业所创造的利润，可以说房地产行业甚至仅仅是一个微利行业，在中国股市上市公司行业利润榜上，房地产名列倒数第二，明显低于各行业平均利润。因此。有专家说，当前房地产价格的上涨是一种'‘虚涨”，也就是我们通常意义上的房地产泡沫。一、泡沫经济与房地产泡沫泡沫经济指的是以资产（股票、

3、房地产）价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高盈利预期和普遍的投机狂热。泡沫的一个基本特征是"虚假繁荣”，即繁荣所掩盖的是实物经济的相对萎缩。事实上。泡沫经济就是虚拟资本（主要是股票和房地产）的价格泡沫的过度扩张。一般来说。能形成泡沫的实物资产交易量占商品总流通额的比例较大，并且它们的市场基础价值相对较难判定。房地产泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高。但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年美国佛罗里达房地产泡沫，这次房

4、地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。二、我国房地产泡沫分析泡沫与一般商品价格的波动并不相同。判断房地产有无泡沫的指标很多，主要有：实际价格与理论价格的吻合度，空置率，房价收入比，商品房价增长率/GDP增长率，房地产贷款增长率/贷款总额增长率等。（一）我国房地产市场价格自比指数上涨过快2001年以来，我国房地产市场价格出现了连续5年的快速上涨。虽然国家曾经3次试图进行调控，但效果并不明显。由于一些根本性问题依然存在，房价上涨的乐观情绪始终主宰着市场，而高房价又吸引了房地产开发企业的

5、不断入市。这是一个高房价和上涨心理预期的自我强化的过程。2007年上半年，在国家收紧了土地和信贷两道闸门、严格控制房价不合理上涨的情况下。全国70个城市的房屋销售价格仍然上涨了5.8%o与此同时，全国房地产开发企业国内贷款高速增长，增长速度连续6个月超过40.0%,东部地区达到58.8%,有的甚至超过60.0%。在一些地方，成本三五百元一平方米的房子，销售价却高达千元甚至几千元。在一些大城市，单户住宅售价与中等收入家庭的年收入之比已达10倍以上。超过正常范围的一倍左右。而且房地产的需求主要来源于中间投资、投机商，消费者需求所占比例并不高。

6、（二）我国房地产市场价格相对指数增长过快实际价格与理论价格的吻合度在理论上是较为理想的衡量指标，但其操作上存在一定难度。从科学性、可行性和可比性几个方面考虑，我们可以选取房价收入比、房价房租比、房地产投资占比等指标来观察泡沫的大小。1.房价收入比。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值。是居民相对支付能力的反映。据调查。全国大部分大中城市房价收入比超过6倍。其中，北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。2007年上半年全国房价同比继续上涨。当市场中的房价收入比处在持续上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说

7、明房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。2.房价房租增速比。一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求。更