浅析近年我国房地产泡沫及其成因.doc

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1、作者简介：崔华伟(1987-),男，汉族，河南省虞城县人，现为郑州大学2010浅析近年我国房地产泡沫及其成因(郑州大学商学院河南郑州450001)摘要：巨额土地岀让金最终转嫁到房价小，这构成了房产泡沫大厦的地基；银行信贷扩张、过剩的流动性，参与了房地产建设、销售的各个环节，它们构成了房产泡沫人厦的主体；住房预售制度降低了开发商和炒家进入房地产业的门槛,再加上房价上涨预期，构成了房产泡沫大厦不断攀升的天花板。关键字:房产泡沫,流动性，住房预售制度，预期、三大标准衡量我国房地产市场泡沫衡量房地产是否出现泡沫有多个不同的角度、标准，

2、发达国家一般用空置率、房价收入比和租售比三个指标加以衡量。⑴空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求形成房屋的空置；房价收入比，主要用于考察价格是否处于居民能够接受的水平；租售比，则主要从租金凹报角度判断住房是否具有投资价值。房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居屮心的标准：不应超过3：1；另一个是世界银行的标准：不应超过5：E国社科院此前发布的2011年《经济蓝皮书》指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是&76,农民工家庭是10.06。其屮，京、沪、深、杭四地商品住宅的房价收入比均超过14。空置率是

3、指待出售、出租的房屋占全部房屋的比率。-•般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。据国家电网在全国660个城市调查显示，有6540万套住宅的电表读数连续6个月为零。其屮，上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%o这样的空置率十分惊人。租售比，即房地产售价与房地产刀租赁价格之问的比值。国际经验表明，租售比的正常范围应该在1：100-1：230Z间。血据美联物业市场研究部调查显示,11月来北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1:500,达到了1:525,部分区域甚至达到了1:700,这一比例在200

4、8年是1:400左右，上涨幅度达到了25%。若以这三个国际通用标准衡量，一、二线城市的房地产市场已然出现泡沫。二、近年我国房产泡沫成因分析我们来分析一下商品房生产销售的整个过程，开发商首先要高价在政府手屮取得土地，巨额土地出让金最终转嫁到房价屮，这构成了房产泡沫大厦的地基;银行信贷扩张、过剩的流动性，参与了房地产建设、销售的各个环节，它们构成了房产泡沫大厦的主体；住房预售制度降低了开发商和炒家进入房地产业的门槛，再加上房价上涨预期，使得2010年房地产市场火爆异常，这构成了房产泡沫大厦不断攀升的天花板。（一）房产泡沫大厦的地基

5、——土地财政从2004开始，我国的土地出让采取市场主导的方式，由此，各地的土地出让收入猛增。数据显示，2006年全国土地出让金达7000亿元人民币，2007年增至1.3万亿元，2008年由于金融危机降至9600亿元，2009年再次猛增至1.59万亿元。2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币，同比增加70.4%o政府先后出台了多项调控政策控制土地出让市场热度，但效果不明显，从屮国房产信息集团披露的2010年全国土地成交金额排行来看，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1

6、100亿元。开发商一旦取得一个城市的土地使用权，也就在这个城市的房地产市场占有了一席之地，所以他们不惜高昂的代价去拿地；地方政府在取得巨额的土地出让金后，会把大部分资金转化为城市基础设施投资，提高本地区城市竞争力，从而进一步提高土地出让金，这形成了一个催生泡沫的恶性循环。（-）房产泡沫大厦的主体——信贷扩张、过剩的流动性2008年金融危机之后，为了刺激经济增长，有效抗击全球金融危机，央行推出了四万亿元一揽子计划，但是在实体经济并没有完全恢复的情况下，房地产业的高预期收益使得商业银行的贷款大量向房地产业集屮。以房地产为抵押贷款的

7、抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合屮的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励同吋，由于美元的贬值，国际资本离开美国；而人民币升值预期和经济长期增长潜力，使我国成为国际资本流入的主要地区之一。美国经济2009年后开始复苏，但美联储继续维持量化宽松政策，其他发达国家也一直维持低利率政策，国际资本大量涌入屮国等新兴经济体，这使得我国市场上流动性大增，在股市萎靡不振的情况下，统统选择房市。过剩的流动性也带來了巨大的通胀斥力，2010年12月，我国CPI涨幅就高达4.4%,今年前几个月继续上涨至4.9%,这意味着我国的实际利

8、率处于负值，人们纷纷将钱投入了红火的房市抵御通胀。(三)房产泡沫大厦不断攀升的天花板——房价上涨预期和住房预售制度虽然房市遭遇了史上最严厉调控，人们关于房价上涨的预期似乎没有改变多少，36.6%的居民对未来房价走势表现出了明显的悲观情绪，上涨预期明显增强。最近，二、三线城市的