浅析房地产泡沫成因及治理措施

《浅析房地产泡沫成因及治理措施》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、浅析房地产泡沫成因及治理措施一、我国房地产业的现状伴随着城市化进程和房地产市场的迅速发展，房地产业已经成为我国国民经济的基础性支柱产业，被称为国民经济的“晴雨表”。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定乃至整个国民经济的稳定密切相关。我国房地产业在1996年底走出低迷，1997年进入复苏期，房地产市场进入新一轮发展周期；1998年，在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，房地产投资增长率开始回升，2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨势头，到了2007年房地产市场已经出现全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅上涨，部分中心城市的房价甚至上涨

2、了好几倍，房地产泡沫显现。　　我国的房地产市场价格上涨的速度是非常快的，按照市场经济的各种标准而言，房地产价格确实出现了泡沫的迹象，首先是房屋的空置率居高不下，我国主要城市的住房空置率估计高达15%，而美国发生次贷危机时的房屋空置率没有超过3%；其次房价收入比过高，按照世界银行的标准，发展中国家合理的房价收入比（房价收入比＝自有住房市场价值中位数/所有家庭收入中位数）应该在3：1～6：1，而根据中国社会科学院《2010年中国经济蓝皮书》数据，2009年城镇居民房价收入比达到8.3：1，农民工房价收入比为22.08：1，农民的城镇房价收入比为29.44：1，全国重点城市

3、的房价已远超过居民承受力。以北京为例，北京核心区域的房价收入比达到22：1，已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际大城市，但美国和日本的人均收入是中国人均收入的几倍甚至数十倍，这说明中国部分城市的房价已经高得离谱了。　　什么是房地产泡沫？一个大概的房地产泡沫定义可以表述为“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋的价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣”。　　“资产泡沫是一系列资产价格膨胀，即在一定连续过程中大幅度上涨，使其市场价格远远超过了它实际代表的价

4、值。产生泡沫的两个主要原因：①投机成为一种潮流，在它推动下价格持续上涨；②资产具有过度的、异常的评价收益。这种过高的评价收益使得资产的市场价格远远脱离了它实际代表的价值，即经济的真实基础。”　　二、我国房地产泡沫的形成原因　　我国房地产开发投资增长速度比国际水平显著偏高。房地产泡沫形成既有需求的拉动，又有供给制约、制度设计等方面的因素。房地产需求的刚性上涨有内部、外部以及政策因素；内部因素有人口的增长、城市化的发展，生活水平提高后的改善需求，还有商务环境恶化后过剩资本的投机需求；来自外部的因素主要有国际收支顺差的货币影响以及人民币升值背景下海外热钱的大量流入；来自政策

5、层面的因素有房地产入户籍的政策以及市政规划的超前拆迁（如下图）。　　在相当长的一段时间内，房地产市场每个参与者都从房价的上涨获得收益，符合市场参与者的利益。一是各级地方政府助推房价上涨。各级政府从卖地到房地产开发、销售等各个环节，都有税收、收费等收益，房价涨其收益增加，房价落其收益减少。二是银行乐见房价上涨。各大银行先将钱贷给房地产开发商，后将钱贷给买房人，房地产市场火爆价格上涨，有利于银行，否则，将形成不良贷款甚至坏账。三是房地产开发商最想让房价上涨。房价大涨收益大增，小涨小增。四是已购买房子的人希望房价上涨，房价上涨，投资收益增加。住房投资需求旺盛是推动眼下中国房

6、价过高最根本的原因，泡沫的刚性特征在我国表现得非常明显。　　三、房地产泡沫破灭的危害　　房地产行业具有产业关联度高、影响范围广的特点，对国民经济增长的贡献很大。著名独立经济学家谢国忠撰文称，中国正在经历实体经济相对薄弱、资产市场却十分红火的时期，“中国经济最大问题是高房价，不冷却房地产泡沫可能会导致未来的灾难”。　　1.房地产泡沫破灭对宏观经济而言，影响经济平衡运行。房地产价格对一个地区经济的增长、产业协调发展等方面都有着重要影响，房地产带动几十个产业链条，只要房地产不能健康发展，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电行业一系列产业也发展不起来，房地产的发展对这些产

7、业的发展具有很大的促进作用，相关比例达：1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售，从这种关系看来，没有房地产的真正回暖，其他制造业也很难真正好起来。由于房地产泡沫是由虚假的高赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，一旦泡沫破灭，将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。　　2.房地产泡沫破灭对金融系统而言，造成整个社会的信贷危机。在目前我国房地产金融链条中，银行处于关键的位置上。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和住房消费贷款等基本参与了房地产开发的全过程，银行直接或间接地承担了房地产市场运行中