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5、主要原因包括需求的不合理、信贷资金的大量进入、房地产市场主体心理预期的过分乐观以及土地和财政制度的缺陷等。关键词:房地产泡沫、表现、成因、逆向选择、羊群效应、蓬齐对策一、引言自从1998年我国实行住房分配货币化改革以来,我国的房地产价格就呈现一个上升趋势,特别是自2003年以来,房地产价格上涨更快。尽管中国政府有关部门已经采取了一系列的房地产调控政策,但房地产价格上涨趋势依然强劲,因此房地产泡沫越来越成为社会关注的热门话题。历次经济金融危机的发生,几乎都会发现房地产泡沫破裂的影子。因此,准确地描述房地产泡沫在中国的表现形式并探究房地产泡沫的
6、形成原因,对促进我国房地产市场的合理发展,保持国民经济健康、稳定运行都具有十分重要的意义。二、房地产泡沫在我国的表现房地产泡沫是资产泡沫的一种,基于本文探究的是房地产泡沫的成因,因此我们可以先从表象即房地产泡沫的外在表现出发,从而进一步剖析出其本质。房地产泡沫的主要表现有:1.房价涨幅过快。房地产泡沫的直观表达形式就是房地产价格的过快增长,这主要包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫。地价是房地产开发的成本,土地价格的虚涨是房地产价格泡沫的充分条件,而非必要条件。价格过快上涨将不可避免地导致价格虚高。房地产泡沫是指房地产价格上涨过快从而脱离了供求平
7、衡关系,实际购买力无法支付上涨太快的房价。判断房价是否有泡沫的迹象,最重要的不是房价上升了多少,而是要考察房价波动是否超出了常规。2.房地产投资过热。体现在:首先,房地产投资占总投资比例过高,第二个是房地产业的发展偏离了实体经济的发展,房地产业扩张比GDP的增长大的多。一般来说,房地产投资的增长速度应该适应房地产的销售增长,力求平衡供求关系。房地产投资增长速度应与城市化的步伐一致。如果一个国家的房地产投资增长率远远高于城市化进程的速度就很容易造成市场供给与市场需求严重失衡,房屋的空置率高,房地产价格大幅下跌产生泡沫。3.房地产业过度的银行贷
8、款。房地产业的发展离不开银行贷款支持,特别是我国房地产企业发展仍处于起步阶段,银行贷款可以解决房地产企业的资金短缺问题,加快房地产产业的发展。房地产泡沫的一个重要特征就是大量的银