清远瑞清花园项目营销策划案

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1、瑞清花园营销策划方案二OO七年五月二十一日项目营销策划思维矩阵指导基于项目开发条件的思考基于区域发展的思考市场定位基于市场现状的思考基于客户的思考推导产品定位及营销思路区域房地产市场研究结论目标客户研究分析结论项目市场定位及形象定位建议项目产品概念演绎及形象表现产品宣传及项目营销推广建议瑞清花园营销策划思路第一篇市场研究篇清远房地产情况分析清远市各区楼市板块房地产情况分析新城区房地产情况分析目标消费群分析清远总面积19,152平方公里，总人口391.3万人。清远从2004年开始连续三年主要经济指标在全省增速第一，2005年，清远的经济运行取得了“七个全省第一”，20

2、06年取得了“六金一银”的好成绩，全省经济总量排位跃升最快实现GDP430亿元，人均GDP突破了1000美元大关，全市经济发展开始进入加速增长的重要黄金时期。自清远明确实施工业化、城市化、市场化及珠三角后花园四大发展战略以来，掀起了“二次创业”的高潮。区位优势、环境优势、政策优势、资源优势带来的经济发展及商业发展让清远逐步向一线城市发展。清远的城市发展趋势是新城区发展住宅，旧城区发展商业，而新城作为四大版块中最重要的版块,拥有得天独厚的自然资源，生活配套成熟，是清远的政治文化中心,对于本项目的持续发展及长久兴旺有着天时、地利的优势。清远概况：清远房地产开发投资情况2

3、006年清远市完成房地产开发投资比去年同期增长8.63％；其中：商品房建设投资比去年同期增长5.38％，土地开发投资比去年同期增长9.54％。2007年上半年清远市房地产开发投资与去年同期相比有所增加，土地开发面积增大，商品房施工面积、销售量等主要经济指标与去年同期相比均有不同的升幅。房地产开发投资量的不断增加，意味着清远房地产的腾飞，产品的更新换代及市场细分将是赢取客户的关键。05年全市05年市辖区06年全市06年市辖区开发投资（万元）214071176355267588229261商品房建设投资（万元）1055687276312773790226其他投资（万元）

4、1336692---3341730---清远房地产施工面积情况2007年上半年全市施工面积比去年同期增加6.72％，住宅施工面积和新开发商品房面积与去年同期相比分别增加12.26％、14.55％。随着清远房地产市场的迅速发展，客户对住宅的综合要求将越来越高，谁能开发有前瞻性的项目，并从细节着手，注重细分市场,谁就能在市场上屹立不倒。05年全市05年市辖区06年全市06年市辖区施工面积（万㎡）406.27166.57467.21191.56商品住宅施工面积（万㎡）406.27166.57467.21191.56清远房地产销售情况2007年上半年的商品房销售面积与去年同

5、期相比增加1.48％，商品房销售额则增加0.81％，说明市场单价有上升的趋势，但是空置面积比去年相比增加3.72％，潜在的销售压力不容忽视。05年全市05年市辖区06年全市06年市辖区商品房销售面积（万㎡）182.8274.95210.2495.78商品房销售额（万元）274230142405357408229872商品房空置面积（万㎡）63.2541.4380.1946.12清远住宅销售均价全市住宅平均售价和市区住宅平均售价与去年同期相比分别增长14.58％、36.14％，如果单从房价的升幅来看，清远的房地产市场发展较稳健，但对比珠三角同级市场，清远的房价还具有很

6、大的升值空间。2005年2006年全市住宅销售均价1502元/㎡1721元/㎡市区住宅销售均价1765元/㎡2403元/㎡清远市各区楼市板块房地产情况分析旧城块板江滨板块新城板块黄坑板块旧城板块：发展时间最久、面积最大、受众面最广的板块，可称为清新房地产的“发源地”。但缺乏有规模的小区、产品单一滞后、同质化程度高是该版块的特征。新城板块：新城板块主要对象以普通公务员及年轻人居多，均价较高。江滨板块：近二年来新崛起的板块，板块自然风光优美。以高档次项目开发为主，日渐取得高端消费者的接受与认同，无愧为市区房地产市场中的“新贵区”。清新板块：吸引的买家以清新周边四乡的公务

7、员群体和小经营主为主，均价相对较低。清远市各区楼市板块房地产情况分析新城版块房地产开发投资情况新城区近两年来的房地产发展迅猛，占地面积过万平方米的大项目如雨后春笋般推出市场，使新城的房地产发展紧贴江滨版块。由于交通便利、并且与广州紧密相连，再加上地价相对便宜，相信新城将是外来房地产开发商进入清远投资首选的核心地域。新城目前的商品房开发建设处于提升阶段，正在向规范、规模和高档的方向迈进，本项目所属板块中有清远目前最具影响力的商住小区——凤城世家，以及在本版块中的广信花园、凯旋花园,以上三个盘处于新城的高端市场部分，中端市场分别有美好居、弘福花园、尚景峰等，其他部分