明珠花园营销策划案

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1、呼和浩特明珠花园营销策划案前吕如今是商詁社会，市场经济。任何商品都在不断追求其个性化、形象化，相互间的竞争也变得日益激烈，房产市场更是如此。i个好的房产项目要想取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用H身的个性资木和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。木案立足于对呼市住宅楼市场的正确理解和调研，对其内外环境与冇效需求、公众消费意识、优势少劣势分析等方面进行科学理性的分析论证。市场分析房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决

2、策的依据。一、项目概况及策划建设目标1.位置与环境(1).项目位置：呼和浩特市西北方，毗邻金川开发区，位于金海路以北，盐站西街两侧。(2).交通便利畅通：小区内自身的规划道路合理，盐站西街贯穿其中。(3).环境幽静：小区远离都市的喧闹，自然坏境比较清净幽雅。2.园区的工程建设指标：(1).项目占地面积：21公顷(2).规划建设项冃：小区中心花园及规划道路，物管中心，商业中心等。3.建筑物概况：(1)•主体建筑为6层经济型公寓。总建筑面积250000平方米(2).主打户型：面积130平方米(70%),100平方米(15%),层面设计小跃式。(3)绿化率42%.容积率20%.

3、建设密度30%二、市场机会点分析1、都市住宅市场背景分析随着政府对房地产业的各种政策出台，呼和浩特的房地产市场空前活跃起来。总的来说，冃前呼市房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发聚人，积压情况严重；另一方血是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差界化营销，才能在竞争中収胜。呼和浩特市住宅市场，具有如下特点:(1)、商品房总体开发量过人，积压现象严重政府为了支持房地产业的发展，不断出台一些新的政策來鼓励开发。而银行住房贷款的普及，更是空前的调动了消

4、费者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行人规模开发，使呼市的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数I•个项冃同时开发的情况。但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖得好的项口却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼盘一血市就受到了消费者的冷落，造成积压，如“昭君花园”、“丽苑阳光城”等等。(2)、市场有效供给不足，需求与供给发牛错位虽然市场上商品房的供应量如此Z大，但仍冇众多的购房者买不到适合自己的房了。这说明，消费者并不是没有购用的需求，而是商品房的供应与消费者的需求类型发牛了严重的错位。因此，那些对准

5、了购房者的需求的项目就能引起消费者的购房激情，从而创造出一个个销售奇迹。(如“如意住宅小区”、“学府花园”等)反Z,那些与消费者的需求发生错位的项H就只能在竞争中被淘汰，而成为积压房。差异化营销成为占领市场的有效办法：第一，房地产营销Z根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项II树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我冇，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就很受关注。比如：“学府花园”“海天花园”等，这些开发商们找准了市场的切入点，同时又存在有这种需求的消费

6、者，市场岀现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各H不同的风格进行营销，最终赢得了市场。笫二，挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销的主要趋势同一区位、同一档次其至同一•类型的楼盘，因为挖掘潜力的程度不同，具最终结果也会大不相同。有的房了其木身价值并不高，单由于开发商对其潜在价值进行了人力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化，可以说“学府花园”就是如此，木来只冇1000元左右的价值，仁和公司通过各种手段，将其潜在价值充分的挖掘出来，最终将价值提高到2000元左右。这说明，只有挖掘出项冃的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越來越多的开

7、发商认识到等值营销的重要性，等值营销将成为房产营销总趋势。2、本案面临的市场特征(1)、总体供过于求，局部供不应求自200()年以来，市场购买需求于开发量同步增长，总体上有效需求不足，供人于求，但区域内个别楼盘能在矩期内完成90%的销售，反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。(2)、开发商注重市场研究，但准确度把握不高。有实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求，以便进行产品定位，但在方法屮不能百分之百保证产品定位的市场准确度，造成大面积滞销。(1)、经济实用房畅销，高档住宅缓销，高档公寓滞销。(2)、购买群体阶层明显90年代中