东莞长安金沙花园策划案(终)瑞峰地产操盘项目

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1、长安金沙花园策划案瑞峰置业2006年10月策划纲要第一部分：市场分析第二部分：项目定位第三部分：开发建议第一部分：市场分析宏观分析中观分析微观分析宏观分析长安镇位于广东省东莞市最南端，东邻深圳经济特区，南临珠江口，西连古塞虎门，北倚风景胜地莲花山。   广深高速公路、107国道、S358省道横贯而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。总面积83.4平方公里，辖13个社区居委会，户籍人口3.8万多人，外来流动人口60多万人。长安镇初步实现了从农业向基本工业化的转变、从农村向城市化的转变，形成以电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等为首的产业集群。4香港：100公里深圳中心区：60公里

2、深圳宝安机场：22公里东莞城区：32公里广州白云机场：100公里地理位置宏观分析：区位区位优势明显!与深圳松岗镇相连5107国道广深高速常虎高速轻轨宏观分析：交通众多高速路贯穿长安，交通状况良好，确保经济平稳发展长安6宏观分析：城市建设成就中国机械五金模具名镇2005全国首届小城镇综合发展水平1000强（第三名）中国小康建设十佳镇2005年，连续第10年获得了镇区工作综合总分第一名荣誉众多，实力作证7宏观分析：经济建设成就2005年，该镇的生产总值达133.7亿元；同比增长15%2005年，工业总产值201.2亿元，增长18.5%；2005年，实现税收16.1亿元，增长24.3%20

3、05年，存款余额183亿元，增长22.8%…………经济实力雄厚，发展迅猛！8外来资本繁荣了本地经济，拉动本地需求宏观分析：外贸经济成就2005年，出口40亿元，增长20%，连续8年全国乡镇第一位30多家大型国际上市公司、跨国集团投资长安。台资企业数量居全市之最，港资企业也是主要组成部分，日、韩企业占有一定比重。以台、港人士为主的外籍群体消费能力巨大。9宏观分析：总结长安经济实力雄厚，消费能力巨大；快速发展的经济为地产市场带来持续利好；大量的外来人员在伴随长安的发展同时，形成不可忽视的消费力量；10第一部分：市场分析宏观分析中观分析微观分析11当年供应的面积基本能够消化完毕，长安镇的宏观调

4、控力度足够，房地产业稳步发展。23.6万平方米2004年2005年批准预售面积销售面积37.3平方米22万平方米28万平方米近年供需情况地产市场分析12项目名称入市时间莲花商贸中心翠莲苑豪江新村2003年前华安商住大楼万豪苑金牛花园富兴苑城市花园怡景花园锦江花园长安和园长盛花园莲花住宅区翠山花园钻利花园莲花山庄华侨新城西湖花园莲花别墅咸西莲花村华安商住大楼莲花广场健逸天地2003年后中惠山畔名城明珠广场中惠阳光国际商城中惠山水名城沁林山庄中惠新城鹏程晴园陶然豪园市场项目一览地产市场分析13健逸天地中惠山畔名城山水名城明珠广场沁林山庄中惠新城国际商城05年在售项目分布图地产市场分析14项目

5、名称物业类型规划特点立面风格明珠国际广场高层、集中式商业裙楼和架空层组成屋顶花园现代风格，色彩运用较多中惠山畔名城小高层、高层大围合、大中庭、无大型水景色彩明快富于变化健逸天地多层、小高层狭长围合布局缺乏变化简约、现代中惠新城高层大围合，大中庭，无大型水景简约明快，富现代感中惠阳光国际商城高层、集中式商业——现代沁林山庄别墅、高层、多层欧洲小镇现代欧式中惠山水名城联排、叠加别墅、高层————高层为主，多采用现代风格代表性项目分析15项目名称景观特点园林风情明珠国际广场内部景观平淡，外部景观无遮挡——中惠山畔名城内部景观以小品取胜，部分房型可远眺莲花山地中海园林健逸天地巴厘岛生态园林、明显

6、景观轴线东南亚巴厘岛风情中惠新城加州风情园林，大面积中央水景，外部景观无遮挡。加州风情中惠阳光国际商城————沁林山庄人造缓坡水景，营造欧洲山城生态缓坡林地的优雅乡居环境欧洲风情山林小城中惠山水名城半山豪宅，西班牙式贵族别墅，景观资源丰富维也纳音乐主题园林景观各具特色，中价盘稍逊代表性项目分析16项目名称主力户型明珠国际广场以132-136㎡的三房为主，占50.8％，152-155㎡四房是另一主力户型，占34.9％中惠山畔名城一期以80-83㎡的两房为主，比例达48％；二期以110-133㎡的三房为主，比例达72％健逸天地95-110㎡的三房为主，比例约50％；所推三期主力户型变化不大中

7、惠新城120-140㎡三房为主，辅以四房和大两房中惠阳光国际商城79-87㎡两房占60%，52-57㎡一房占35%，71-75㎡两房占5%沁林山庄一期100-120㎡的洋房、130-180㎡的美墅中惠山水名城220-260㎡的经济型别墅主力户型在110-130㎡代表性项目分析17代表性项目分析长安项目价格一般在4000～5200元/平米之间，其中心区项目价格已经超过同期东莞中心城区大部分项目的价格，甚至比一般镇区的价格高出1000～