土地增值税法教学讲义

《土地增值税法教学讲义》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、预科班（税法）学员讲义2015年3月第七章土地增值税法考情分析土地增值税是重点税，单选题、多选题、计算题，个别年份还出现综合题（2011年），一般分值8分以内。一、土地增值税（一）纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（简称“转让房地产“）并取得收入的单位和个人两个条件：发生转让行为和取得收入（二）征收范围1、基本征收范围土地增值税的基本范围1.转让国有土地使用权。2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3.存量房地产的买卖。转让行为判断依据：主要以房地

2、产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。2、具体情况判定（1）继承原所有人没有因为权属变更而取得任何收入，不属于土地增值税的征税范围。（2）赠与两种情况不缴税：①赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。②通过非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（3）出租取得收入但没有权属变更，不属于土地增值税的征税范圉。（4）抵押抵押期间产权没有发生权属的变更，在抵押期间不征税；待抵押期满后，若发

3、生权属变更缴税；若不发生权属变更，不缴税。（5）交换既发生权属变更又有实物形态收入，征税；但个人Z间互换自有居住用房免征土地增值税。（6）投资、联营暂免征收土地增值税，再转让的，应征收土地增值税。但投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征收土地增值税。（7）合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（8）兼并转让在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土

4、地增值税。（9）代建収得了收入，没有发生房地产权属的转移，收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。（10）重新评估国有企业清产核资，对房地产进行重新评估而升值，既没权属转移，又未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。（三）土地增值税应纳税额计算土地增值税征税对象：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的增值额适用税率：四级超率累进税率应纳税额P（每级距的土地增值额X适用税率）确定：1.土地转让收入，2.允许扣除项目，3.适用税率1.土地转让收入转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收

5、入、实物收入和其他收入等2.允许扣除项目1.土地成本土地价款及缴纳的有关费用2.房地产开发成本征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发1'可接费用等。3.房地产开发费用1、利息可以计算分摊且有金融机构证明：利息+（“2）x5%以内。逾期利息和罚息不允许扣除2、利息不可以计算分摊：（“2）x10%以内。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照该方法扣除。4.转让税金营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加，房地产开发企业印花税因列入管理费用中，在此不允许再扣除。其他纳税人

6、缴纳的印花税允许在此扣除。5.其他扣除项目房地产开发纳税人（1+2）X20%；其他纳税人不适用3•增值额二转让收入-允许扣除项目4增值率二增值额允许扣除项目金额xlOO%土地增值税四级超率累进税率级数增值率税率（%）速算扣除系数（％）1不超过50%（含）的部分3002超过50%至100%（含）的部分40153超过100%至200%（含）的部分50254超过200%的部分6035土地增值税四级超率累进税率计算公式级数增值率计算公式1不超过50%（含）的部分应纳税额二增值额x30%2超过50%至100%（含

7、）的部分应纳税额二增值额x40%・扣除项目金额x5%3超过100%至200%（含）的部分应纳税额二增值额x50%■扣除项目金额xl5%4超过200%的部分应纳税额二增值额x60%-扣除项目金额x35%（三）土地增值税应纳税额计算某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。⑴增值额=1000-400=600（万元）⑵增值率=6004-400x100%=15

8、0%增值率超过100%,未超过200%,适用计算公式为：土地增值税税额二增值额x50%・扣除项目金额灯5%（3）应缴纳土地增值税=600x50%-400xl5%=240（万元）