欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:6400323
大小:44.50 KB
页数:3页
时间:2018-01-12
《土地增值税法讲解》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、第八章 土地增值税法打印本页 第一节 纳税义务人(了解) 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 第二节 征税范围(熟悉) 一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定: 标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三:转让房地产是否取得收入。 二、对以下具体事项的征税情况,列表判定如下:有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地
2、使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征;非公益性赠予征。3.出租不征(无权属转移)4.房地产抵押抵押期不征;抵押期满偿还债务本息不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。5.房地产交换单位之间换房,有收入的征;个人之间互换自住房不征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业,不征;将投资联营房地产再转让,征。7.合作建房建成后自用,不征;建成后转让,征。8.企业兼并转让房地产暂免9.代建房不征(无权属转移)10.房地产重新评估不征(无收入)11
3、.国家收回房地产权不征12.市政搬迁不征 第三节 税率(了解) 土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下:项目 级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下(含50%)30%02超过50%~100%(含100%)40%5%3超过100%~200%(含200%)50%15%4200%以上60%35% 第四节 应税收入与扣除项目的确定(熟悉) 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目。 (一)对于新建房地产转让,可扣除: 1.取得土地使用权所支付的金额,包括: (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款; (2)纳税人
4、在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用。 (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的: 房地产开发费用=利息+(取得±地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的: 房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 4.与转让房地产有关的税金 房地产开发企业只能扣"两税一费"(
5、营、城、教),非房地产开发企业扣"三税一费"。 5.财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除: 加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% (二)对于存量房地产转让,可扣除: 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 第五节 应纳税额的计算(熟悉) 一、增值额 土地增值额=转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中,纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格
6、计算征收土地增值税: 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的; 2.提供扣除项目金额不实的; 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。 二、应纳税额计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 【例题1】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元,房地产开发 成本为200万元,房地产开发费用为40万元(经税务机关批准可全额扣除),与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为( )。 A.180万元 B.240万元 C.300万元 D.36
7、0万元 【答案】B 【例题2】某单位转让一幢位于城区的旧办公楼,原造价400万元,经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元,成新度折扣率为七成,转让价格2000万元,支付有关税费500万元,转让项目应纳土地增值税为( )。 A.90万元 B.198万元 C.415万元 D.441万元 【答案】B 第六节 税收优惠(了解) 一、对建造普通标准住宅的税收优惠 二、对国家征用收回的房地产的税收优惠 三、对个人转让房地产的税收优惠 四、对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠 第七节 征收管理与纳税申报(了解) 一、加
8、强征管的规定(新增内容): 二、申报
此文档下载收益归作者所有