税法 复习资料 土地增值税法

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1、第八章土地增值税法一、概述（一）概念是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。（二）特点1、以转让房地产取得的增值额为计税依据。2、征税面广。3、采用扣除法和评估法计算增值额。4、实行超率累进税率。5、实行按次征收。（三）作用1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控。2、有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。3、增加国家财政收入。二、纳税人有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。三、征税

2、范围有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。　如果是集体所有的土地，应依法对集体土地实行征用，依法征用后属于国家所有。集体土地能否进行自行转让？标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1、征税范围不包括国有土地使用权出让所得的收入。出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。2、不包括未转

3、让土地使用权、房产产权的行为。即是否发生房地产权属的变更。标准之三：转让房地产是否取得收入。不包括房地产的权属虽然转让，但未取得收入的行为。如：继承房地产。有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3.出租不征（无权属转移）4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房

4、地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免9.代建房不征（无权属转移）10.房地产重新评估不征（无收入、无权属转移）四、税率采用四级超率累进税率，最低30%，最高60%。级数增值额与扣除项目的比率税率速算扣除率1不超过50%的部分30%02超过50%不到100%40%5%3超过100%不到200%50%15%4超过200%60%35%五、计税依据的确定（一）收入的确

5、定1、货币收入2、实物收入：需进行估价3、其他收入：如无形资产，需估价（二）扣除项目的确定转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额（地价款，相关费用）2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其它扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（二）扣除项目的具体确定1、对于新建房地产转让，可扣除1）取得土地使用权所支付的金额（

6、1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2）房地产开发成本3）房地产开发费用：期间费用（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内其中：利息最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。例：支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，利息按实际发生数扣除。则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，（2）纳税人不能按转让房地产

7、项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内例：仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。另规定：（1）利息上浮幅度按国家规定执行，超过上浮部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除。4）与转让房产有关的税金营业税、印花税、城建税、教育费附加等可扣除；如果将印花税列入了管理费用，印花税不再单独扣除；个人购买房产再转让的，在购买环节缴纳的契税，不予扣除。5）其他项目从事

8、房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%例：仍以上例数据为例，加计扣除费用为（280+520）×20%=160万元。2、对于存量房地产转让，可扣除：1）房屋及建筑物