土地增值税法

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1、第八章土地增值税这一章从历年的考题看，基本只有3题（题型分别为单选、多选和判断），分值大约是3分，也是一个小税种。这一章的重点和难点是扣除项目金额的确定，另外，还应该掌握应纳税额（主要是掌握超率累进税率）的计算。第一节　纳税义务人这一节的内容了解、能够做题就可以转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等举例下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）A.建造房屋的施工单位B.中外合资房地产公司C.出售国有土地使用权的事业单位D.房地产管理的物业公司第二节　征税范围这一节的内容熟悉，要多看几遍，有印象就可

2、以一、征税范围（一）转让国有土地使用权（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让注意：1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围。2、我国土地的所有权不能转让，转让的只是使用权二、征税范围的界定是否确定为土地增值税的征税范围，需要同时满足下面三个标准：（一）使用权是否为国家所有必须是国有土地使用权的转让，集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。（二）土地使用权、建筑物及其附着物产权是否发生转让（二级市场的转让）。注意：一级市场（即国家转让）出让行

3、为是国家转让，不纳税；二级市场转让（即再转让）要纳税。（三）转让房地产是否取得收入收入指的是货币收入、实物收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。只有取得收入的转让行为才纳入课税对象范围三、若干具体情况的规定（一）以出售方式转让的1、购买者缴纳土地出让金后，不进行开发，而只是将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去——应纳入征税范围2、取得土地后进行房地产开发后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。3、存量房地产的买卖既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金（二）以继承、赠与方式转让

4、房地产的继承：原所有人未取得收入，不属于征税范围赠与：未取得收入，不属于征税范围“赠与”仅指如下情况：1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（三）房地产的出租出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。（四）房地产的抵押在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。(判断或选择题)（五）房地产的交换这种行为既发生了产权

5、转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。（六）以房地产投资、联营的将房地产转让到所投企业中时，暂免征收（因为是将所有权转换成了股权，并获取收益，并没有完全转让）；对投资企业、联营企业将上述房地产再转让的，应征收。（七）合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（八）企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（九）房地产的代建房行为不属于征税范围（十）重新评估增值的，不

6、属于征税范围——原因：产权没有转让简单总结：只要发生了产权转让、取得了收入就要征税，个人换房免征，自建自用免征，用于投资免征。举例：1.下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。（2002）A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产2.下列各项，不属于土地增值税征税范围的有（）（2003）A.以房地产抵债而尚未发生房地产产权转让的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的C

7、属于土地增值税的征税范围，但暂免征。下列各项中，应当征收土地增值税的是（）（2006）A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产Ｂ没有发生房屋产权的转移Ｃ属于是免缴土地增值税的情况；Ｄ没有发生房屋土地的转让业务第三节　税率税率要记住（四级超率累进税率）增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%第四节　应税收入与扣除项目的确定一、

8、应税收入主要包括货币收入、实物收入和其