注册会计务师税法土地增值税法

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1、第八章　土地增值税法本章考情分析　　本章属于小税种中的重点章节。近三年在考试中所占比重较高，除选择题之外，计算题中均涉及本章内容。　　本章内容：6节　　第一节纳税义务人与征税范围　　第二节　税率　　第三节　应税收入与扣除项目　　第四节　应纳税额的计算　　第五节　税收优惠　　第六节　征收管理　　2012年教材修订在删除部分内容的基础上，新增“公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠”。第一节　纳税义务人与征税范围　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。　　一、纳税义务人*　　纳税人：转

2、让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人。　　注意：　　1.不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资企业、不论部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。　　2.转让房地产过程中转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税承受方契税、印花税　　【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），是土地增值税的纳税义务人。　　A.财政部门　　B.中国科学研究院　C.外籍人员D.国有企业　　[答疑编号]『正确答案』ABCD『答案解析』以上选项全部是土地增值税的纳税义务人。　　二、征

3、税范围**　　（一）基本征税范围　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。　　1.是否属于土地增值税征税范围的3个判断标准（1）转让的土地使用权是否为国家所有　（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让①征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税②征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入（3）转让房地产是否取得收入征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取

4、得收入的行为，如房地产的继承　　2.基本征税范围　　（1）有偿转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入　　（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让　　（3）存量房地产的买卖　　（二）具体情况判定**（常与税收优惠结合在一起考选择题）具体情形征税不征税或免税1.房地产继承、赠与非公益性赠与（1）房地产的继承不属于土地增值税征税范围（2）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围2房地产的出租　房地产的出租不属于土地增值税征税范围3.房地产抵押以房地产抵债而发生房地产权属转让抵押期间，不征收土地增值税4

5、.房地产交换单位之间进行房地产交换个人之间互换自有居住用房地产，免征5.以房地产投资、联营投资、联营的企业属于从事房地产开发的；或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税6.合作建房建成后转让建成后按比例分房自用，暂免征税7.其他　企业兼并转让房地产暂免征税；代建房；房地产重新评估不属于征税范围第二节　税率**　　四级超率累进税率级数增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4

6、200%以上60%35%　　【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元，计算增值额时准允扣除项目金额3500万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%　　[答疑编号]『正确答案』C『答案解析』增值额=8000-3500=4500（万元）；增值额占扣除项目金额比例＝4500÷3500×100%＝128.57%，适用第3级税率，即50%，速算扣除系数15%。第三节　应税收入与扣除项目***　　增值额=应税收入-扣除项目金额　　一、应税收入的确定　　包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入形式看

7、，包括货币收入、实物收入和其他收入。　　二、扣除项目的确定***（新5旧3）销售新房销售旧房及建筑物1.取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用注意：为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）2.房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等2.旧房及建筑物的评估价格①评估价格=重置成本价×成新度折扣率②不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，

8、可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除“每年”：按购房发票所载日期起至