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1、注册会计师《税法》复习指导：土地增值税法2010年注册会计师《税法》科目第八章 土地增值税法 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税在计算企业所得税时可以在税前扣除。 一、土地增值税的征税范围 土地使用权（含地上建筑物及其附着物）属于土地增值税征税范围的三个判断条件：（1）国有；（2）转让（不包括出让）；（3）增值收入。应征土地增值税情况不征土地增值税情况免征土地增值税情况（1）单位间交换房地产（2）非公益性赠予 （1）房地产继承（2）公益性赠予、赠予直
2、系亲属或承担直接赡养义务人（3）房地产评估增值 （1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）投资联营（房地产企业除外）时房地产转让到投资联营企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售 二、土地增值税的四级超率累进税率 土地增值税采用四级超率累进税率，其累进依据为增值额与扣除项目金额的比率。 增值率X≤50%50% 100% 200% 税率30%40%50%60%5.1-9,,services,andma
3、kethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve速算扣除率05%15%35% 三、扣除项目转让项目的性质扣除项目新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；（土地出让金或地价款及相关
4、费用）2.房地产开发成本3.房地产开发费用（即三项期间费用）4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（房地产企业的加计扣除） 存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。 ◆房地产开发费用的确定： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 这里的利息注意两点： ①不能超过按
5、商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 ②不包括加息、罚息。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingthe
6、regionalpositionandachieve 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 ◆与转让房地产有关的税金企业类型内资企业外资企业房地产开发企业 营业税、城建税、教育费附加 营业税 其他企业 营业税、城建税、教育费附加、印花税 营业税、印花税 说明：印花税（0.5‰）包含在管理费用中，房地产企业不单独扣除。契税不得扣除。 ◆财政部规定的其他扣除项目 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% ◆房屋及建筑物的评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折
7、扣率 纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；（评估机构参照同类房地产市场交易价格评估） 2.提供扣除项目金额不实的；（评估机构按重置成本乘以新旧折扣率和取得土地使用权时的基准地价评估） 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（评估价格） 4.旧房及房地产的转让。 【说明】（1）房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。 （2）税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入和扣
8、除项目金额。 四、应纳税额的计算5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establish
