税法讲义8讲_土地增值税ppt课件.ppt

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1、第七章土地增值税第一节土地增值税基本原理一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据；2.征税面比较广（纳税人）；3.实行超率累进税率；4.实行按次征收；三、土地增值税的作用第二节纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题·多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（）。A.外商投资企业B.个人C.个体户D.医院【答案】ABCD第三节征税范围土地增

2、值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征:区分土地使用权的“转让”和“出让”，“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，而“转让”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。归纳属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的；（3）存量房地产买卖；（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（6

3、）投资联营后将投入的房地产再转让的；（7）合作建房建成后转让的；不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）；（2）房地产赠与（无收入，条件限制）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产的代建房行为（权属未变）；（6）房地产评估增值；免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产；（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）投资联营时房地产转让到投资联营企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让居住满五年以上的房地产；（7）建造普通标准住宅出售

4、；【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C第四节税率极数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分3002超过50％至l00％的部分4053超过l00％至200％的部分50154超过200％的部分6035【例题·判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（）【答案】×第五节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。

5、从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定（重点）（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（三）房地产开发费用（适用新建房转让）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷

6、款证明的（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。（三税一费）还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。企业状况可扣除税金详细说明非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购

7、置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%；（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地