土地增值税法ppt课件.ppt

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1、第八章土地增值税法本章学习的重点和要求熟悉土地增值税的纳税义务人，征税范围；掌握土地增值税的计算依据和应纳税额的计算方法；熟悉税收优惠和征收管理。重点是征税范围，计税依据的确定，应纳税额的计算方法和税收优惠；难点是应纳税额的计算。本章主要内容第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节征税范围第四节税率第五节应税收入与扣除项目第六节应纳税额的计算第七节税收优惠第八节征收管理第一节土地增值税基本原理一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基

2、的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第一节土地增值税基本原理三、土地增值税的作用增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为增加国家财政收入第一节土地增值税基本原理土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企

3、业、部门】第二节纳税义务人第三节征税范围土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。】属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的【归

4、纳】应征、不征、免征土地增值税情形不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产有条件的赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产重新评估增值（无权属转移）【归纳】应征、不征、免征土地增值税情形免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人

5、转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）【归纳】应征、不征、免征土地增值税情形【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。A．将房屋产权赠与直系亲属的B．由双方合作建房后分配自用的C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的第四节税率土地增值税采用四级超率累进税率【我国唯一】土地增值税四级超率累进税率表：

6、级次增值额与扣除项目金额比率税率（%）速算扣除系数1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分405%3超过100%-200%的部分5015%4超过200%的部分6035%第五节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（二）房地产开发成本1

7、、土地征用及拆迁补偿费；2、前期工程费；3、建筑安装工程费；4、基础设施费；5、公共配套设施费；6、开发间接费用。（三）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，按《实施细则》的标准计算。【注意利息计算的专门规定】计算公式是：1、利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内【能分摊利息并提供金融机构贷款证明】2、（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【不能分摊利息或不能提供金融机构贷款证明的】（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）适用可扣除

8、税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额；（2）印花税（0.5‰）含在管理费中非房