CPA税法土地增值税.ppt

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1、第七章土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其作用在于：（1）加强国家对房地产开发和房地产交易的调控；（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；（3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。1二、征税范围（掌握）（一）基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人

2、。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【提示】1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。2（二）具体情况的判定（掌握）具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：3属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）转让国有土地使用权（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地

3、产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的4不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值5免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼

4、并企业中（5）因国家建设需要依法征用收回的房地产（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的6【例题1•单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A7【例题2•单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行为应当征收土地增值税的是（）。A.父母的房产由子女继承的B.双方合作建房后

5、按比例分配自用房产C.房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的D.以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的【答案】D8土地增值税税率、应税收入与扣除项目级次增值率税率速算扣除系数1≤50%30%02（50%，100%]40%5%3(100%，200%]50%15%4＞200%60%35%土地增值税应纳税额=（应税收入—扣除项目）×税率—扣除项目×速算扣除系数9应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合货币金额计入收入总额。1

6、0扣除项目（6项）（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。11（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开

7、发费用=利息+[（一）+（二）]×5%以内上述利息超过国家上浮标准；超标利息及罚息不得扣除。2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=[（一）+（二）]×10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。12【案例】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分

8、摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。13扣除项目（6项）（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）