CPA第八章土地增值税法

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1、第八章土地增值税法CPA税法第八章本章提要7.1地增值税基本原理☆7.2纳税义务人与征税范围☆7.3税率☆☆7.4应税收入与扣除项目☆☆7.5应纳税额的计算（含清算）☆☆7.6税收优惠☆7.7征收管理☆7.1地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得

2、收入的单位和个人。包括内、外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定:——转让的土地使用权是否为国家所有。——土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。——转让房地产是否取得收入。(包括货币收入、实物收入和其他收入)不包括：——国有土地使用权出让所取得的行为；——未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。7.2纳税义务人与征税范围转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的

3、纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租不征（无权属转移）。3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，

4、或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产暂免。8.代建房不征（无权属转移）。9.房地产重新评估不征（无收入）。7.3税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%7.4应税收入与扣除项目转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用

5、4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金增值额＝房地产转让收入总额－扣除项目金额合计一、房地产转让收入总额的确定（1）货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。（2）实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如不动产、建筑材料等。（3）

6、其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的各种权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，这类收入的价值需要进行专门评估。二、扣除项目确定（一）新建房地产的扣除项目扣除项目金额＝取得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本＋与转让房地产所支付的税费＋房地产开发费用＋其他可扣除金额①取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权时，如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得

7、的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。还包括取得土地使用权时按规定缴纳的费用，如：手续费、过户费等。②房地产开发成本。指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。③转让房地产有关税金。是指在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（按产权转移书据0.5‰贴花）、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。即：房地产开发企业只扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。④房地产开发费用。指与房地产

8、开发项目有关的三项期间费用，即：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣如果纳税人能够按转让房地