cpa 税法 教材精讲 第八章 土地增值税法 第一段

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1、第八章土地增值税近三年考题分析表年度2008年2009年2010年题型单项选择题111多项选择题111计算题1（3分）2（3.5分）1（4分）合计3（5分）4（6分）3（6.5分）本章考情分析本章属于税法考试的重点章，所有题型均涉及，既可独立出计算题，也可和营业税、印花税、企业所得税结合出题。分值约为5分左右本章重点、难点征税范围；扣除项目的确定；应纳税额的计算；土地增值税的清算管理本章易错考点1、扣除项目的确定（1）房地产开发费用的计算（2）房地产企业和非房地产企业在扣除项目上的区别（印花税、加计扣除）（3）对于企业在承受土地时已

2、缴纳的契税，直接计入土地使用权的支付金额中，而不再作为税金扣除2、应纳税额的计算：应纳税额=增值额×适用的税率－扣除项目金额×速算扣除系数本章识记性内容1、征税范围（应征项目；不征项目；免征项目）2、税收优惠3、清算管理（1）应当清算的情形（2）税务机关可要求清算的情形（3）非直接销售和自用房地产的收入的确定本章主要内容一、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算中计

3、算会计利润的方法基本相似。而增值税的增值额只扣除与其销售额相关的进货成本价格。（二）实行超率累进税率二、纳税义务人1、无论法人与自然人；2、无论经济性质；3、无论内资与外资企业；4、无论部门。三、征税范围（一）基本征税范围1、转让国有土地使用权；2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3、存量房地产的买卖。（二）具体情况的判定1、房地产继承、赠与（1）房地产的继承。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增

4、值税的征税范围。（2）房地产的赠与。是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。2、房地产的

5、出租房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。3、房地产的抵押对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。4、房地产的交换这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房

6、地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。5、以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。6、合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。7、企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。8、房地产的代建房行为这种情况是

7、指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。9、房地产的重新评估这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况下，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。例题1：下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国

8、有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业【答案】D【解析】办公楼用于抵押，产权未转移，不缴纳土地增值税例题2：下列可以不征或免征土地增值税的是（）。A.某工业企业将办公楼投资到联营的商业企业B.企业之间交换的商铺C.企业与个人之间