《土地增值税法》ppt课件

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1、第八章土地增值税法土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税1我国开征土地增值税的目的土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。2第一节纳税义务人不论法人与自然人不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及

2、其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点：3第二节征税范围征税范围征税范围的界定使用权是否为国家所有为判断标准之一产权是否发生转让为判断标准之二是否取得收入为判断标准之三4以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产抵债：是房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收企业兼并转让房地

3、产：暂免征收房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征对若干具体情况的判断5例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。A．以房地产作价入股进行投资或作为联营B．双方合作建房，建成后转让的C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的E．房地产出租，出租人取得了收入6标准答案：B、D说明:（1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税

4、，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。7第三节税率实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200

5、%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%8第四节应税收入与扣除项目的确定应税收入的确定扣除项目的确定（具体说明见下页）税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：9取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。计税依据——增值额的确定纳税人转让房地产所取得的收入减除扣

6、除项目金额后的余额，为增值额上述扣除项目的进一步说明：10房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额（二）房地产开发成本项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除

7、。11与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。12例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800

8、万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税额是（）。A．25万元B．24.15万元C．20万元D．21.75万元标准答案：D增值额=500-800*0.5-27.5=72.5万元72.5未超过扣除项目（400+27.5）的50%土地增值税=72.5*30%=21.75万元13