第八章 土地增值税法ppt课件.ppt

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1、第八章　土地增值税法第一节　土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收第二节　纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。二、征税范围（一）转让国有土地使用权（非出让）（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（三）

2、存量房地产的买卖一、土地增值税的征税范围的判定标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否

3、取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。二、具体事项征税的规定有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。已经有的旧房地产交易2.继承、赠予继承不征。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征。4.房地产抵押抵押期不征，产权没有变化；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。有关事项是否属于征税范围5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房

4、地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。p1907.合作建房一方出钱一方出地，建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征。10.房地产重新评估不征。【例题1·多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【例题2·单选题】下列行为中应征收土地增值税的是（）A企业被兼并转让的房地产B出租土地使用权C用于贷款抵押期间的房地产D单位之间相互交换的房地产第三节　税

5、率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%第四节　应税收入与扣除项目土地增值额=应税收入-扣除项目金额新建存量房地产企业（扣5项）非房地产企业（扣4项）房屋（扣3项）土地（扣2项）差别：加计扣除差别：房屋评估价格一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情

6、况如下：（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（三种渠道获得）；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本（1）土地征用费及拆迁补偿费。（2）前期工程费，通过合法渠道获得使用权后，前期规划设计、地质勘探、水文测绘、通水通电三通一平等前期工程费。（3）建筑安装工程，支付给施工单位的。（4）基础设施费，小区里的供暖供气、排污照明、绿化等基础设施。（5）公共配套设施，小区里的学校、医院、活动中心等公共配到设施。（6）开发间接费用，组织管理这个项目的工资福利、固定资产折旧、办公费、水

7、电费等。3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋