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《2012年1月深圳金地沙荷路项目定位研判》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、金地沙荷路项目 定位研判世联地产2012年1月占地面积：39316㎡建筑面积：117950㎡容积率：3.0成交日期：2010-11-12成交价：6.45亿元楼面地价：5468元/㎡地块认知1。区位认知·龙岗新兴城市副中心，在国际化引擎拉动下急速城市化形象好起点高潜力大区位认知·宝龙龙城南部生态景观地区，产业配套综合服务区，起步发展阶段，相对陌生的非热点片区有机会非热点刚起步地块认知未来片区内直面大盘竞争区位、指标、景观、资源方面均不占有显著优势中等规模弱势资源竞争集中区位之龙岗：深圳城市副中心、国际化新城
2、市中心、住宅热点供应片区，形象好、起点高、潜力大；区位之宝龙：龙城南部生态景观地区，产业配套综合服务区，有发展机会，但目前各项配套弱，处于起步阶段的非热点、非核心片区；地块认知：自身质素良好，但对比竞争对手，位置、指标、景观、资源方面均不占有显著优势；小结：搭上了快速发展的龙岗国际化新城的顺风车，而所在片区组团为产业配套综合服务区，属于相对陌生的非热点非核心区域，有机会，但优势不明显；景观资源是片区最大的卖点，但对比竞争项目，本项目在资源占有上无显著优势。地块认知项目目标2。项目潜质：处于非龙城核心片区，
3、目前区域相对陌生，冲刺龙岗价格标杆存在较高风险；利润实现：在合理利润下争取快速周转回现，最大化规避风险是项目的首要目标，资金的安全和时间效益重要性远大于利润率最大化要求；品牌树立：金地首次进入龙岗，建立金地品牌在龙岗区域的影响力及美誉度；对于金地来说，可以在这个项目上寄予的期望和目标？项目战略3。最大化规避政策和市场的风险，保障资金安全；稳抓龙岗主流自住客户需求，确保快速回现；把握发展趋势，保持入市时领先性和前瞻性；基于本位目标下的项目战略制定——定位原则及定位方向原则一:坚持非拼合,严守90/70,规避
4、政策风险限购令后，相比非拼合户型，拼合户型实现价值较低，消化速度慢；龙岗市场上,90平以下产品走量最快;房产税箭在弦上,大户型产品面临压力更大;销售速度：符合购房资格客户数量大幅减少，拼合单位出现滞销销售价格：为促进拼合单位消化，拼合单位价格大大低于非拼单位阅山华府:拼合大户型单位与非拼小户型产品价位持平,但消化速度非常缓慢;2011年1月１日开盘，81平复式单位(31套)基本售罄,均价20000元/平；88平平面单位销售率达60%，均价14000-15000元/平；145~169平拼合单位销售率只有30
5、%，均价14000-15000元/平；星河时代：拼合大户型比非拼小户型便宜2000-3000元/平，且消化相对较缓慢；2011年1月9日开盘，86-89平单位基本售罄，均价16000-17000元/平；132-136平拼合单位，销售率只有50%，均价13000-15000元/平;信义湛宝广场拼合大户型比非拼小户型价位便宜2000元/平，且消化非常缓慢；2010年11月中旬开盘至今，,70-89平单位销售率达90%以上，均价17000元/平；118平拼合单位销售率只有43%，均价15000元/平；风险规避—
6、—限购令致拼合大户型价值贬损2010年底，原限购令到期城市，全部宣布限购延期，且大量城市新加入限购行列通过2010年龙岗主力项目分户型销售率及销售套数对比,可以发现,龙岗市场上,相比大户型产品,90平以下产品消化速度更快;风险规避——90平以下小户型走量更快1月19日,深圳市长许勤、副市长陈应春分别表示深圳开征房产税是一个大方向。按照目前重庆和上海披露的房产税征收方案,高档商品房成为主要征收对象，其中“别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”最有可能先行试水,因此,大户型产品
7、面临的压力更大;重庆:针对高档商品房征收房地税;１月９日,重庆市长黄奇帆在政府工作报告中透露,“十二五”期间,重庆将加强财税调节,开征高档商品房房产税.据了解,重庆房产税将对存量房和增量房均征收,计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也可能被征收房产税,税率或为1%;上海：对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收；1月18日,上海市市长韩正１８日在上海两会上表示，上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收.据了解,上海房产税征收目前只
8、针对新购住房,按一定的人均面积征收,多套房建筑面积实行累加,若之前有多套房,新购房后,将一并累加，按超过人均面积部分征收;风险规避——房产税势在必行，大户型税赋更高限购令下，除了对拼合户型带来的直接冲击以外——抑制了高端客户、投资客户的置业需求，一定程度上也扼杀了部分改善型客户的置业需求。客户则更加珍惜手头仅有的购房机会，多选择保值性高，风险低的产品。改善自住型购房转向一次到位，青睐于核心地段高品质物业。由此导致不同产品走量开
