深圳万K沙井项目定位及建筑规划方案

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1、报告提纲一、项目定位二、建筑规划建议四、租售模式及收益测算三、业态组合及布局Page一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面：项目定位1.1发展商因素1.1.1发展商品牌实力1.1.2发展商开发目标1.2项目立地条件1.2.1地块基本条件1.2.2地块周边环境1.3市场关键因素1.3.1商业市场因素1.3.2商家反馈意见Page1.1发展商因素分析1.1.1发展商品牌实力发展商品牌影响力大，开发实力雄厚，项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。万科集团，成立于1984年，中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市

2、的企业之一，定位为中国房地产业领跑者；Page1.1发展商因素分析1.1.2发展商开发目标Point1商业定位规划应提升或不影响住宅品质，打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“，商业以街铺销售为主，同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性；Point2项目商业定位及规划应体现高度及品质感，与住宅定位相匹配，同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。Page1.2项目立地条件分析1.2.2地块周边环境分析1.2.1地块基本条件分析项目经济技术指标分析地块区位分析地块四至分析地块商业价值分析区域商业环境分析区域交通条件分析区域竞

3、争分析1.2.3项目SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析Opportunity机会分析Threat威胁分析Page1-011-022-012-021.2.1地块基本条件分析项目由四地块组成，沿街面长、地块分散利于多划商业街铺，但对住宅的品质提升有所影响。项目占地面积约7.7万㎡1-01地块面积12554㎡1-02地块面积41118㎡2-01地块面积9675㎡2-02地块面积13887㎡项目总建筑面积约26万㎡商业总建筑面积约4万㎡住宅总建筑面积约22万㎡建筑覆盖率35%项目经济技术指标分析Page社区商

4、业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件内向型＜2％＜1㎡超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般中间型2％～5％(包括2％，不包括5%)1～2㎡(包括1㎡，不包括2㎡)超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区住宅密集区较好，临城市主要道路外向型≥5％≥2㎡超市/餐饮/休闲环绕街铺型入口集中型商业区住宅密集区良好，临城市主要道路1.2.1地块基本条件分析根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型。商业面积（4万

5、㎡）住宅面积（约22万㎡）×100%≈18.2%外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。项目的商住面积比为15%以上，为典型的外向型社区商业；Page地块区位分析项目地处沙井传统商业老街区边缘地段，新沙路与环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，片区商业成熟，氛围浓厚，区位条件优越；1.2.1地块基本条件分析项目地块区位优势明显，有打造片区商业龙头的基本条件。裕客隆购物广场华润万家万丰店佳华商场环镇路新沙路沙井路华润万家老街

6、店永安南城百货沙井街道办本项目中心路宝安大道天虹商场尖沙咀沙井老街商圈万丰商圈Page注：沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过；北面临永安南城百货，有一定的商业氛围；东面临华盛地块待开发项目，未来将有近28万建筑面积推出市场，其中商业面积约3万平米；南面以居民房和工厂为主，居住人口密集；西面隔环镇路临沙井镇政府和居民房；新沙路地块四至分析1.2.1地块基本条件分析东北南西PageABCDA1A2A3B3B2B1B4C1C2C3D1D3D2D4价值较高区域价值中等区域价值偏低区域主要沿新沙路主要沿环镇路不临主干道、临街面较短

7、B3、C1、D1B2、B1、A2、B4、A3、C3、D2、D3、D4、C2、A1地块编号地块位置临街面昭示性交通条件A地块A1A2A3B地块B1B2B3B4C地块C1C2C3D地块D1D2D3D4地块商业价值分析1.2.1地块基本条件分析新沙路及环镇路商业价值最高，尽可能规划街铺销售Page1.2.2地块周边环境分析区域商业环境分析环镇路商业主要以餐饮、五金及服务配套等业态为主，经营状况良好;单体商业体量较小,物业较为陈旧，主要有华润万家和永安南城；片区商业特点：业态特点片区商业主要以街铺形式分布，集中商业为辅，主要以餐饮配套

8、为主要业态，档次以中低档为主，商家形象较差。租金水平街铺:约70-100元/平米/月新沙路环镇路现状:未来:本片区处于沙井经济政治中心，政府重点规划片区；为沙井街道的老核心商圈，随着市场的进一步培育和政策的规划，此片区仍有较好发展空间；本项目和华盛项目的开发建设及对国际品牌商