松江区古楼路2号地块项目初步研判（项目定位）

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1、2009年8月松江区古楼路2号地块项目初步研判上海松江区古楼路2号地块投资管理部&营销管理部上海鹏潤地产公司二○○九年八月CONTENTS目录第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判目录目录第一部分第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分风险评判1.1项目来源1.2挂牌出让时间表1.3出让要求关键点项目背景项目背景1.1项目来源本项目为上海市松江区泗

2、泾镇土地公开挂牌出让项目。1.2挂牌出让时间表接受竞买申请起始时间2009年8月21日截止时间2009年9月8日保证金到帐截止时间2009年8月28日16：30挂牌交易活动挂牌报价开始时间2009年9月1日09：30挂牌截止及现场竞价时间2009年9月10日10：001.3出让要求关键点项目背景项目背景底价4.285亿，保证金4285万第二部分第一部分项目概况第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分风险评判1.1项目地块规划条件及现状1.2项目位置1.3公

3、共配套情况1.4区域发展规划项目背景项目背景A7-1A2-1泗泾2.1项目地块规划条件及现状项目概况项目概况－－项目地块规划条件出让面积121719.2㎡地上总建面121719.2㎡住宅117300㎡商业金融4400㎡建筑密度≤20%绿地率≤45%集中绿地率≤10%建筑限高≤40m其它基地内实施用地面积约4900㎡的绿化，不计入绿化率指标；商业金融建筑限高不大于20m,容积率不大于0.9，建筑密度不大于44%，绿地率不小于38%；全装修住宅面积不低于总住宅建筑面积的30%。74926.6㎡46792.6㎡项目现状西：鼓

4、楼阁河地块内部地块内部西：巴张泾河北：古楼路古楼路北：同润项目地块对面动迁房泗泾一角2.2项目位置项目概况项目概况－－项目位置及现状泗泾镇区位图宗地位于上海松江区泗泾镇,毗邻佘山风景区。泗泾镇松江新城佘山风景区项目第三部分3.1上海房地产市场概述3.2区域（松江）市场概述3.3泗泾板块及相关片区市场分析3.4未来客源与售价分析第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分成本估算与收益分析第五部分项目风险评判3.1上海房地产市场概述商品住宅市场上海房地产市场概述全市09上半年表现数值环比变化同比变化半年度市场

5、表现供应面积（万㎡）540-15%-9%供应未有放大迹象，且持续放缓成交面积（万㎡）899+131%+74%成交急剧放大，预示后期有所趋缓成交均价（元/㎡）13891+6%-2%成交均价成为全市市场的次高点供求比（1：需求值）1：1.67+174%+92%整体呈求大于供，需求创历年新高上海房地产市场概述全市09上半年表现数值环比变化同比变化半年度市场表现供应面积（万㎡）106+1%-12%未有放大迹象，但供应小幅回升成交面积（万㎡）130+100%+58%成交放大，但与同比相比趋势平稳成交均价（元/㎡）18993-1%

6、-5%成交均价持续小幅回落别墅供求比（1：需求值）1：1.23+89%+92%呈求大于供，但与同比相比趋势放缓其中：别墅市场上海房地产市场概述部分数据说明：1.上海的商品住宅的供应量近半年还是出现萎缩，但别墅较普通住宅有所好转；2.上海商品住宅的半年成交量目前反而迅速放大，其中普通住宅现象优于别墅市场；3.上海商品住宅的成交价格，普通住宅增幅快于别墅产品，这主要是区别于物业类型不同，及现有90/70下的别墅产品局限，限制了其一定价格上升空间；4.供求关系上，按同比分析，普通住宅产品在09上半年带动消化了08下半年未购房

7、的购房需求（环比增幅翻一番），而别墅正恢复到同比时期，说明近期市场处于自住需求（投资需求）为主。上海房地产市场概述截止2009年6月30日，全市商品住宅存量（获取销售许可证）2008年底存量：810+2009年上半年供应：540-2009年上半年成交：902=库存结余：448万平方米理论上说，存量供应低于800万平方米，则市场将出现房价上涨的压力；而低于600万平方米，则市场将出现价格普涨。特别是当前市场处于需求较热、进入上升通道的状态之下，房价上涨压力陡增。局部区域已经超过了2008年跌价前的水平。区域（松江）市场概

8、述3.2区域（松江）商品住宅市场概述区域（松江）市场概述全市09上半年表现松江环比变化同比变化全市松江市场占全市比重情况商品住宅供应（万㎡）106+14%（93）+4%（102）54020%其中：别墅面积（万㎡）36+29%（28）+29%（28）10634%商品住宅成交（万㎡）148+128%（65）+106%（72）89916