深圳宝能南山项目户型定位研判

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1、---宝能南山项目户型定位研判谁主新岸?>本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判;>通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位.>本报告保留与发展商沟通的必要;意向基本户型区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本户型区间和比例借题发挥最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次

2、推导得出同质片区同类项目户型比例和区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本户型区间和比例通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行4第四次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积策略基本户型区间和比例通过对144平上下铺对本项目进行个阿案分析,慰劳四大片区第五次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积5区域定性分析……>区域整体规划分析>区域发展态势分析>区域地产

3、形象分析区域官方命名:蛇口东填海区;其由于位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口交接的部分而得名。东、南临深圳湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为东滨路（其地下部分为西部信道接线工程），西临后海滨路，南接望海路，深圳地铁二号线拟沿后海滨路在规划区西部擦过。1.区域整体规划分析总用地:315.41公顷;西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。规划居住人口:５万;东区西区东区定位:深圳重要交通枢纽、

4、口岸商业及滨海休闲带;西区定位:延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象的滨海生活区。本区域形象承载:深圳新口岸门户区;深圳西部滨海休闲区形象功能;南山RBD及西部通道口岸生活配套区功能;2.区域发展态势分析转换区深圳市沿海旅游发展带和居住生活组团的转换区，起着承上启下的连z接作用。景观配置:15公里滨海长廊“一带两区”中大区;后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;《深圳蛇口东填海区详细蓝图》中规划中明确:西区延续蛇口独特风情的，代表深圳门户的现代滨海生活

5、区，未来地产营造必然是以具备生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，蛇口东填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。本片区拥有的资源完全具备营造高端市场营造的条件，我们是一片“新岸区”3.区域地产形象档次分析1.整体资源：滨海长廊第二区/滨海中心区2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已然开发；3.人文氛围：依靠后海和蛇口片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体;4.区域发展：全新的

6、规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档次将与深圳典型豪宅片区媲美;片区区域指标景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标蛇口蛇口东角头近距离海景/山景/滨海长廊/香港滨海公园、蛇口山公园医院、学校交通较好典型居住区西部通道华侨城华侨城片区湖景/山景/华侨城自然天鹅湖/生态公园/林荫街区医院、学校交通较好传统豪宅片区地块渐少香蜜湖香蜜湖片区湖景/山景香蜜湖生态景/地脉文化交通便利/区域位置好豪宅片区区域竞争红树湾2.9平方公里填海区近观红树林/滨海长廊/香港内湖公园/自行车道/开放式旅游医院、学校交通、环境齐全

7、未来高尚居住区价位偏高新岸区新后海片区近观后海湾/滨海公园/滨海长廊生态/人文/休闲全新规划/医院、学校、交通便利未来新高尚片区时间新岸片区与深圳典型豪宅区质素一览区域分析结论1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次;2.高尚的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件;3.豪宅片区更新:将刷新深圳豪宅片区,成为深圳关内新豪宅片区;区域优势配套优势市场优势“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区区！本项目在整体档次和形象方面具备营造条件.推导过程分析过程:>通过同质片区基本同类项目进行整

8、体分析;>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;>选取06-09年的共17个项目进行分析;目的要求:>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:>中原深港研究中心/中原三级市场数据库1:同质片区06-09年已/在/近期销售项目分析……样本容量时间跨度筛选标准21316个3年深圳关内高层高端住宅项目片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖06-09年面积和