深圳南山公寓项目定位报告.pdf

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1、谨呈：深圳市某某臵业有限公司深圳南山公寓项目定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世X地产顾问（中国）有限公司所有，未经世X地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目组工作阶段划分第一阶段第二阶段（中期）第三阶段（终期）市场调研阶段整体定位项目定位及物业发展建议与客户进行首次沟通项目界定及客户目标分析规划实施及分期构思项目地块现场查勘市场简析与问题结构化分析定位及物业发展建议区域宏观经济背景研究核心问题的提出根据客户意见修改中期报告房地产市场调研为解决核心进

2、行多角度多层参与规划汇报并针对规划方政府人员访谈次的深入研究与分析案提出意见专业人士访谈项目定位之参考案例借鉴一线销售人员访谈消费者访谈项目整体定位方向判研沟通并提出相应意见市调工作总结整体定位报告和中期汇报终稿报告本报告是严格保密的。2世X对本项目的思考体系：报告需要解决的问题:公寓定位建议项目面临的问题:本次报告需解决的是公寓的定位方向建议，由于项目目前已经确定的是项目公寓的产品属性定位，但并没有明确具体是哪种公寓产品的打造方向。根据世X在公寓性质项目实际操作的经验上得出，公寓产品的类型和档次不尽相同，各公寓产品线之间存在着巨大

3、的差别，不同的公寓产品定位对企业目标的实现也会有着截然不同的结果。公寓产品有着多种打造方向不同的公寓定位对于企业有着截然不同的影响本报告是严格保密的。3世X对本项目的思考体系：我们的解决思路:项目是什么？（项目属性定位）1、通过解析项目最大的特点，得出项目的属性项目能做什么？（案例分析，得到产品打造方向）1、分析与项目属性相似的案例的公寓定位2、总结得出项目公寓未来可能的打造方向项目最适合做什么？（项目条件与各方向契合度）1、分析各打造方向产品的关键指标体系2、分析项目指标与各方向产品的匹配程度3、结合企业目标和市场竞争得出项目的定位方向项目

4、如何做？1、项目定位本报告是严格保密的。4目录1项目属性界定2案例借鉴3目标解析与核心问题界定4项目本体条件评估5定位方向研判6项目定位7物业建议本报告是严格保密的。5目录1项目属性界定2案例借鉴3目标解析与核心问题界定4项目本体条件评估5定位方向研判6项目定位7物业建议本报告是严格保密的。6Q-1项目是什么？Q-2项目能做什么？Q-3项目适合做什么？Q-4项目应该如何做？本报告是严格保密的。7项目位于南山商业文化中心区核心地段，拥有地理位臵极其优越的地理位臵城市主干道物业项目坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道；滨

5、海大道区域通达性高项目交通便利，可直接创业路经由滨海大道直达福田中心区和罗湖中心区；可经由西部通道至香港，地铁东滨路后２号线经过项目周边；海滨南山商业文化中心路项目位于南山商业文化中心最核心地段；周边有着海岸城购物广场、天利中央广场、海岸城写字楼、项目所在区域是深圳南山中心商业文化核心地段，周边生保利剧院、深圳书城、凯活配套设施齐全，是南山区商业办公氛围最为浓厚，最具宾斯基酒店；价值潜力的区域。本报告是严格保密的。8项目为一个总建面达23万平米，含写字楼、物业性质酒店、公寓以及商业为一体的综合体物业主要经济技术指标参数酒店总用地面积（㎡）25727

6、.8总建筑面积（㎡）231945可建设总建面（㎡）162140容积率≤6.31建筑覆盖率≤50％建筑限高(m)裙楼≤24m，塔楼≤288m土地使用年限50年，2006—2056写字楼67890写字楼公寓综合体物业五星级酒店48970公寓44280商业1000商业项目包含近6万平米的写字楼，近5万平米的星级酒店，近4万平米的公寓以及少量的商业规划。本报告是严格保密的。9项目总体规划有2栋超高层建筑体，未来将承项目指标接起南山城市地标建筑的光环588m平安国际金融中心Extra-highbuilding深圳300m以上建筑439m京基金融文化中心在建或已通过

7、规划项目430m世界贸易中心平安国际金融中心京基金融文化中心384m地王大厦深圳世界贸易中心已建项目355m赛格大厦地王大厦赛格大厦300m本项目区域分布特征深圳300.8m以上的超高层建筑主要集中在福田中心区以及罗湖；157m南山由于受城市规划因素影响，超过300m的超高层建筑非常少。本报告是严格保密的。10项目属性界定城市高价值核心区.地标建筑.城市综合体.公寓区域优势区域属性：南山商业文化中心区域规划价值市场认可度高；城市高价值核心区南山商业文化中心，毗邻海岸城，接未来总部基地配套成熟，交通便利，居住氛围浓厚；毗邻总部基地

8、规划区，通达性好临后海滨路、创业路，接滨海、后海大道、2号线区域价