宝能北区户型研究06.11.27

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1、宝能东填海区项目定位研究（北区）根据宝能集团对项目最新的定位思路，中原将对项目的定位工作进行重新的思考和研究，以下为定位工作的主要工作内容：此次工作主要涉及项目的定位，具体包括以下几个部分:住宅部分：区域定位档次定位价格定位产品定位客户定位为了很好的完成以上5个定位工作的研究分析，中原将具体的工作细分如下：45第45页共45页市场参考——选取案例（红树湾、天鹅堡、御景东方、水榭花都、香蜜湖一号）——分析项目——档次定位——客户定位——户型定位第一部分：参考案例之二级市场统计分析45第45页共45页一、基本数据统计项目名称占地(㎡)建面(㎡)容积率总户数均价

2、建筑类型（层数）中信红树湾一期81920.3109647.453.2158893004栋塔楼和2栋TOWNHOME中信红树湾二期153624.54740130005栋塔楼和2栋TOWNHOME中信红树湾北一区约17000约526003.3263预期200002栋32层塔楼天鹅堡一期83,646146,0001.7557383005栋30-34层的高层天鹅堡二期80,000160,0002.007029500-200006栋11-20层的小高层和3栋30层的高层天鹅堡三期30,01150,0001.67194350004栋8-20层御景东方一期50,0852

3、32,0944.639391700012-15栋为7层多层住宅，8-11栋为18层弧形板式住宅楼、1-7栋33层点式高层住宅楼45第45页共45页御景东方二期东堤园12035.641538.41.870预期35000由一座23层塔楼和三组叠拼townhouse住宅组成水榭花都1期17000034407.081.413014200临湖Townhouse+小高层水榭花都2期82532.31473110008栋22层的高层水榭花都3期99480.28473150006栋28-31层的高层香蜜湖一号935441310001.4447高层250005栋高层小结：以红

4、树湾/天鹅堡二期/御景东方与本项目在容积率，体量方面相似。二、规划数据统计项目名称布局/朝向楼间距车位比地下室层数梯户比层高中信红树湾一期板式结构/东南、西南向24米以上1.25:1双层地下停车库2梯2-3户高层3米，别墅单位3.2及3.6米,其中主人房层高5.9米,客厅层高6米中信红树湾二期板式结构/东南、西南向24米以上1.25:1双层地下停车库2梯2-3户高层3米，别墅单位3.2及3.6米,其中主人房层高5.9米,客厅层高6米45第45页共45页中信红树湾北一区板式结构/南向14-95米1.25:1双层地下停车库2梯2-3户3米天鹅堡一期点式/南向3

5、2-70米1.44:1双层地下停车库3梯4户3米天鹅堡二期点式/南向32-70米1.25:1双层地下停车库3梯4户3米天鹅堡三期点式/南向32-70米双层地下停车库3梯4户3米御景东方一期板式、点式结合/南向约占72％。15-40米1.91:1双层地下停车库3梯5户2梯2－4户3.06米水榭花都1期板式、点式/南、北向70米以上1.38:1地下一层2梯2-3户3.1水榭花都2期板式、点式/南向100米以上1.45:1地下一层2梯3户3.1水榭花都3期板式、点式/南向83米以上1.2:1地下一层2梯2-4户3.1香蜜湖一号华府板式/南向50米以上1.72：1

6、地下两层2梯2户3.1小结布局/朝向：60％的参考项目采用板式、点式结合的布局，20％采用纯板式布局即红树湾，其布局采用斜列式41度布局；天鹅堡则全部为3梯4户的点式布局。楼间距：差异较大，各项目均根据实际规划情况结合政府规范而定。车位比：45第45页共45页除规划较早的半岛城邦之外，参考项目的车位比均≥1.25：1地下室层数：主要受容积率决定，除容积率小于2的水榭花都之外，地下室均为两层。梯户比：最高品质为2梯2户，最差品质为2梯4户，层高：3米为主流设置附总平图：红树湾二期45第45页共45页水榭花都三期45第45页共45页45第45页共45页水榭花都

7、1－3期45第45页共45页香蜜湖一号华府45第45页共45页天鹅堡二期I区45第45页共45页三、户型数据统计项目名称房型面积区间套数套数比红树湾一期两房两厅91-103㎡6210.54%三房两厅155-158、163-165、172-175㎡12320.92%四房两厅164-180、200-245㎡30251.36%四房三厅266.51-266.85㎡528.84%复式373.97、165.27-209.18㎡325.44%联排别墅复式269-379㎡172.89%合计588100%红树湾二期3房2厅2卫/3卫144-193㎡273套36.94%4房2

8、厅（3厅）2卫（3卫/4卫）176-264㎡423套57.24%复