中原出品—深圳三湘东填海区项目户型定位报告81页

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1、我只愿面朝大海，春暖花开！三湘东填海区项目产品户型定位案户型规划推导……分析点:>深圳典型高端住宅区分析>对片区潜在竞争项目进行分析>三级市场的成交和需求分析>本项目自身条件的研究>客户群体研究目的:最终推导出面积比例和面积建议意向基本面积区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析>区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖>代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本面积区间和比例最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得

2、出同质片区同类项目的面积比例和面积区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本面积区间和比例通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正4第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间策略基本面积区间和比例5通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正第五次通过客户群体的分析修正面积比例推导过程分析过程:>通过同质片区基本同类项目进行整体分析;>考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;>

3、选取03-06年，同质片区的共19个典型项目进行分析;目的要求:>由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:>中原深港研究中心/中原三级市场数据库1:样本容量时间跨度筛选标准21319个3年深圳关内高端住宅项目片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析……>选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在的片区片区/项目03年已售项目04年已售项目05年已售项目06年发售项目蛇口片区兰溪谷半岛城邦1期花园城3期2号华侨城片

4、区红树东方天鹅堡2期红树林片区中信红树湾1期中信红树湾2期御景东方(在)浅水湾(在)香蜜湖片区水榭花都2期国际公馆1期熙园香域中央国际公馆2期水榭花都3期本片区天骄华庭海月3期后海花半里(在)东海湾豪园(10月)1.03-06年面积和比例统计03年04年05年06年项目二房三房四房五房复式水榭花都2期——121-130㎡占25%171-203㎡占75%————中旅国际公馆1期94㎡占4%116-164㎡占50%165-185㎡占39%——185㎡以上占7%熙园——125－161㎡占41.8％177-20

5、3㎡占32.9%215-330㎡占9%209-244㎡16.3%(跃)红树东方——103-125㎡占29%155-220㎡占69%——267-276㎡占1.2%天骄华庭43㎡占17%120㎡占23%150㎡占53%225㎡占6%320㎡占2%中信红树湾1期91-98㎡占15.4%154-173㎡占35%164-266㎡占44%主力160-170㎡，202-208㎡——270—379㎡占5.6%兰溪谷1期——123－133㎡占17％140－180㎡占25％——190—320㎡占8%香域中央——130－16

6、0㎡占18％167－209㎡占52％190－220㎡占27％230-260㎡占20％招商海月3期——114-128㎡占42%136-152㎡占45%210㎡占11%230㎡占2%水榭花都3期——147-166㎡占22％190-204㎡占71％——270-308㎡占6％中旅国际公馆2期——105-127㎡占51%153-187㎡占49%——主力120-127㎡主力150-160㎡天鹅堡2期2区——150㎡以上占10%160－180㎡占70%——占20%中信红树湾2期——144-193㎡占38%176-25

7、5㎡占57%主力220-250㎡——289-458㎡占5%花园城3期2号地50-70㎡占15%98—120㎡占35%主力110㎡140-170㎡，占45%主力160-170㎡——210㎡占5%半岛城邦1期77-87㎡占21%101-136㎡占41%主力122-136㎡147—218㎡占35%主力147-164㎡220㎡260㎡占3%——御景东方——119㎡占17%149-235㎡占83%主力149-151㎡186-197㎡225-235㎡————后海花半里70－75㎡占24%81－124㎡占76%主力1

8、10-124㎡——————浅水湾————157-280㎡占100%主力160-190㎡————东海湾豪园项目——90-100㎡占35%140-160㎡占60%——200㎡以上占5%>通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力；而在少数容积率较低的项目中，五房比例明显较大。>由此我们有必要按一定的时间顺序，对这些项目的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及面积比例