中原2012深圳宝安中心区项目定位报告.ppt

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1、中原2012深圳宝安中心区项目定位报告9前言——寻求激烈市场竞争下的发展方向根据市场研究报告结论，在项目开发期内，同片区楼盘的集中供应，导致市场竞争激烈，因此，寻求项目的差异化并形成项目的竞争力，将成为项目开发前期策划工作的重点。基于对未来激烈市场竞争格局的分析与预测，以及对项目整体包括住宅和商业的综合考虑，中原完成了合正碧海项目的价值平台的构筑，并通过对综合体项目开发的进一步研究，形成合正碧海项目的核心发展方向，即通过“主动中心化”所带来的项目区域核心价值的提升，同时结合项目规划中的地铁发展优势，跳出区域竞争市场，并使得项目最终发展形成西乡碧海中心区的城市

2、新中心。目录第一部分项目价值平台第二部分项目定位第三部分客户定位第四部分户型定位第五部分规划建议前期市场研究主要结论回顾与建议宝安新中心区（包括宝安中心区和碧海中心区）区域未来供应量达375万平方米，本项目将面临区域内的激烈市场竞争；碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可，由于发展阶段稍落后于宝安中心区，因此与宝安中心区的项目尚存在一定的差距，包括区域价值形象、产品设计、销售价格等；碧海中心区内尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域，项目利用自身的区位优势和商业体量，有望填补该项区域市场空白；碧海中心区内大型地铁上盖物业缺乏，项目后期可针对性满足该部分市场需求

3、，包括住宅需求和商业需求；项目分析主要思路宝安新中心区市场竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势碧海中心区的市级区域价值根据《宝安中心组团分区规划》中的有关定位，碧海中心区作为深圳西部核心城区的综合服务中心，其主要功能是与宝安新中心区进行互补，共同承担和发展区域内的商贸、文化、体育、科教和信息等主要职能。竞争分析竞争策略项目分析主要思路宝安新中心区市场竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中

4、心区形象价值略低于宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业合正碧海项目的区域中心价值项目处于碧海中心区核心区位，由于西乡大道和宝安大道的联通，以及与未来碧海中心区内仅有的两个地铁站点之一的西乡中心站的直接连通，将使得本项目的辐射范围将包括碧海中心区以及地铁沿线，并最终依靠项目本身的地铁综合优势，形成区内的重要核心物业。竞争分析竞争策略项目分析主要思路提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业竞争策略宝安新中心区市

5、场竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业竞争分析项目重点发展策略项目价值平台价值总结价值体系构成分析碧海中心区区位核心地铁物业/综合体项目价值平台分析架构项目位于西乡碧海中心区区位核心位置新湖路宝安大道西乡大道本项目滨海大道西乡老城区生态景观区新增供应区本项目本项目位于碧海中心区的“西乡老城区”组团，（新旧区交界处）项目周边的各类配套相对新区丰富；但环境相对新区较差。项目位于西乡碧海中心区区位核心位置宝源第二工业区宝源第一工业区渔业村市场海湾中校西乡中心小

6、学碧海湾高尔夫球俱乐部牛湾别墅海城小学中英公学西乡第三小学麻布第二工业区麻布科技园海皇宫酒店径贝小学东港家私城宝源平价商场宝源市场立基平价商场福中福商业城华港家私大新百货人人乐超市（进驻）万家福百货家家乐百货【碧海中心区配套：集中于“西乡老城区”组团】商业（生活）配套教育配套产业园区自然资源（绿地）东方城购物广场肯德基项目位于西乡碧海中心区区位核心位置项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目属性界定描述诠释区位属性劳动村区级中心西乡老城区城市传统的老城区西乡中心，距离宝安新中心区核心仅5分钟车程属于西乡经济发达、人口密集的商业区

7、项目属性与城市交通网络对接良好，交通进入性好临街面长，昭示性好能充分共享老城区的成熟配套规模较大商业氛围浓厚，周边商业档次较低邻近城市主干道宝安大道，与西乡大道和新湖路连接，并与地铁1号线西乡中心站相连，交通极其便利临街面较长占地6.1万㎡，总建筑面积在24万㎡左右距离区域级核心宝安新中心区仅5分钟路程距离港隆城商圈仅5分钟车程邻近区域内最大的公园－碧海湾公园城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点123潜在的商业价值非常大，商业类物业沉淀了项目大部分利润住宅类物业风险相对低，利润空间高于周边项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定义区域，带

8、动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升项目往往要通