深圳宝安中心区拿地可研报告课件.ppt

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1、华侨城宝安中心区0154、0046地块可行性研究报告宝中0154、0046地块项目组2013年12月08日目录一、项目概况及综合价值二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、物业价格预估五、经济与财务分析六、风险因素分析七、结论与建议地块概况1.1.1地块位置及主要经济技术指标（0154）项目基本信息项目位置宝安中心区宝华路与海天路交汇处宗地号A004-0154宗地面积22724.76㎡土地基础价格17.59亿（约1.29万元/㎡）计容总建筑面积136340㎡各物业占比办公126340㎡商业10000㎡土地性质商业性办公用地容积率≤6.0建筑覆盖率≤50%绿化覆盖率≥

2、30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停车位720个0154地块位处宝安中心区偏东南位置，处于宝安中心与大前海交界处，纯粹商业办公用地，全部为可销售型物业；起拍地价成本高，开发资金压力较大；需提高可售物业价值，获取最大收益。前海华侨城大酒店1.1.1地块位置及主要经济技术指标（0154）项目限制条件限高≤150m退后红线要求裙楼西侧/临宝华路≥12米、东侧/临兴民路≥6米、北侧/临海天路≥6米、南侧/临海澜路≥12米；塔楼东侧/临兴民路≥9米、其余各侧≥12米公共物业规划设计要求在宝华路与海澜路交叉口和兴滨路与兴民路交叉口处分别

3、设置一处面积不小于150平方米的地下防灾疏散广场，两广场之间须在地下一层建设人行公共通道连通，通道须建设至用地红线，并分别预留穿宝华路、海澜路和兴民路地下人行通道的接口，通道净宽≥6米，净高≥3.5米，总面积约1000平方米，同时须在临宝华路、海澜路和兴民路各设置一个直通地面的出入口，通道及出入口须保证24小时对公众开放地铁5号线，从地块地下穿越，退线减小可建设用地面积，影响到建筑排布；地下一层防灾疏散广场和人行公共连通通道的设置要求，也对地下建筑的排布与使用产生一定影响。1.1.2地块位置及主要经济技术指标（0046）项目基本信息项目位置宝安中心区兴业路与裕安路交

4、汇处宗地号A002-0046宗地面积30283.57㎡，其中宗地面积20723.04㎡，城市支路用地面积9560.53㎡土地基础价格21.35亿（约1.27万元/㎡）计容总建筑面积167860㎡各物业占比办公152760㎡商业15000㎡公共厕所100㎡土地性质商业性办公用地容积率≤8.10建筑覆盖率≤50%绿化覆盖率≥30%使用年期2013年12月20日——2053年12月19日使用年限40年停车位870个0046地块位处宝安中心区中心位置，距离前海湾相对较远，纯粹商业办公用地，全部为可销售型物业；起拍地价成本偏高，资金压力较大；地块面积与容积率都较高，可发挥空间

5、较大。前海华侨城大酒店1.1.2地块位置及主要经济技术指标（0046）项目限制条件限高≤225m公共物业规划设计要求1、城市公共绿地：在08-09地块内建设面积为7120平方米的公共绿地，绿地率≥75%。2、二层景观廊：在08-09地块内结合公共绿地建设净宽为6-8米的二层景观廊，总面积约2000平方米。3、地下公共人行通道：在08-09地块地下一层应建设一条连接08-06地块至兴业路的地下公共人行通道并预留接口，净宽≥8米，净高≥3.5米；预留与08-10、08-11地块地下人行通道的接口，通道净宽≥8米，总面积约2000平方米。4、在08-09地块内规划建设建筑

6、面积≥100平方米的公厕一处、设置3处150-200平方米的地下防灾疏散广场、按相关规范要求设置与地面联系的出入口5、08-09地块：地下一层商业建筑面积3000平方米（限整体转让），地面以上不得建设商业及商业性办公用房。退后红线要求裙楼东南侧/临08-09地块≥9米、其余各侧≥6米，塔楼东南侧/临08-09地块≥9米、其余各侧≥12米0046地块限高225m，较易抢占宝中地标高度；由于08-09地块城市公共绿地限制，相关通道、走廊、地下建筑等方面存在诸多限制，对建筑排布和使用存在一定的影响。商业中有3000㎡需要整体转让是一个较大的限制因素；1.2.1地块周边资源

7、（0154地块）宝安区政府宝安体育中心中央绿轴裕安一路金科路0154地块12海景资源海景资源0154地块周边资源盘点项目东侧1、项目东侧是待出让商业土地，未来可能存在视野遮挡；2、项目东北侧是宝安区豪宅熙龙湾，人群层次较高项目南侧1、本项目距离海景资源880m，有一定的资源优势3、南侧空地短期内不会出让，可保障项目的南面视野项目西侧1、临近区域主干道，昭示性好2、西临中央绿轴景观带，景观视野较好项目北侧1、临近区域主干道，昭示性好2、龙光世纪大厦和国际西岸大厦百米楼，有一定商务氛围，但百米之内会产生对视1龙光世纪大厦国际西岸大厦2未出让土地景观面0154地块靠近