天津拿地方案_新开路项目可研报告

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1、天津拿地方案新开路项目可行性研究报告2007年3月3日19第一部分报告摘要4一、前言4二、项目概况41、项目简介42、项目区域在城市规划中的定位53、宗地现状54、项目规控的要点55、项目SWOT分析6三、产品（商业）定位建议7第二部分新开路可研报告8一、基本概况81．天津市总体概况81．1地理位置81．2人口统计81．3行政区域91．4经济92．河东区总体概况112．1地理位置112．2人口112．3自然条件112．4文化产业112．5河东规划11二、天津房地产市场分析121．天津历年市区土地出让面积（实际成交）单位：公顷122．2003年-2006年中旬开工及

2、竣工面积走势图133．2005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度134．价格走势155．商品房成交情况（2005年7月—2006年6月）156．天津房地产近期市场特点167．天津房地产发展趋势16三、河东区土地交易情况171、天津市区2006年土地供应情况172河东区部分土地交易情况汇总表18四、项目概况211、宗地位置212、项目区域在城市规划中的定位22193、宗地现状224、项目周边情况234.1交通状况234.2项目周边配套环境265、大市政配套276、项目规控的要点27五、市场分析预测及项目定位研究271、市场供给与可比项目271.1市场供给

3、分析271.2周边项目分析301.3本案（普通住宅）与周边项目价格比较381.4商业部分的研究401.5项目SWOT分析492、市场需求与目标客户512.1市场需求512.2目标客户群523．住宅部分客户群深化分析553、住宅部分产品定位与建议593.1可比项目户型配比分析593.2产品配比建议623.3建筑形式建议623.4房型平面设计建议623.5产品优化建议633.6铁路对本项目的影响：633.7“70％90平米”政策对本项目的影响643.8销售策略建议644、公寓部分产品定位与建议654.1周边公寓户型比例654.2公寓户型配比建议664.3建筑立面建议6

4、74.4部分配套建议674.5产品优化建议675、商业部分建议695.1商业规划设想695.2商业平面形式和业态布置705.3产品优化建议7019第一部分报告摘要一、前言天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。天津市场价格由1999年到2001年温和发展后到目前来看，房产市场价格开始呈现大幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到8000—10000万元/M2的高点，同时天津整体价格从04年的3350元/平米至06年10月份一路上升到4933元/平米。上扬势头强劲

5、。由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场。天津目前客源倾向明显，南部和东南部区域包括滨海区域已成为关注焦点，不过在天津中心城区，随着规划与建设的不断进行，却呈现出了遍地开花的共同发展局面。同时河东区目前随着交通与环境的提升，加之该区域的土地供应非常有限，房产市场一直较为火热，未来市场属于“寸土寸金”之地，发展潜力巨大。天津未来发展是跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现

6、中国直辖市的经济实力和水平，体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，也将跟上天津的整体发展脚步，体现出支柱产业的号召力。二、项目概况1、项目简介本项目所在区域隶属于河东区。项目西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。如图所示：19位置详图2、项目区域在城市规划中的定位该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地38237平米，商业用地12702平米。3、宗地现状Ø地块西至新开路、南至华龙道、北面和东面为规划路。Ø商业和居住地块被铁路单身五十五宿舍所间隔开来。Ø项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距

7、外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。Ø拆迁基本完成，地势平坦。4、项目规控的要点Ø可用地面积：50939平方米Ø总建筑面积：156000平方米；Ø居住建筑面积：122000平方米；（其中住宅118000平方米，公建4000平方米）Ø商业建筑面积：34000平方米；（其中住宅16000平方米，商业18000平方米）Ø住宅容积率：3.1919Ø商业容积率：2.68；5、项目SWOT分析优势：Ø该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。Ø紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。Ø周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区

8、域已聚集很