中原-招商地产深圳招商观澜项目定位报告

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1、招商观澜项目定位报告前言[相关信息链接]：随着整个深圳的发展重心逐渐移向关外，深圳二客站选址龙华、梅林关口改造等重大利好政策出台，深圳北部发展轴线的战略地位正日益凸显。以高尔夫闻名于世的观澜作为深圳的北大门，在其中扮演着越来越重要的角色。作为中部组团（包括龙华，观澜及坂雪岗片区）的重要部分，观澜还肩背负着发展高新工业和商贸生活的功能。整个观澜的地产投资价值正在逐步攀升。[业界有人放言]：得观澜者得北部！！！而我们的报告，也正是从招商地产具有前瞻性的“北城计划”开始的……10月招标地块A906-0312观澜中心区地块G11207-0205坪

2、山地块标底A909-0097观澜横坑水库地块地块招商7.5亿招商（4.8亿）中航（5.9亿）振业（5.9亿）万科（3.3亿）高出标底幅度流标地块名称地块位置用地面积（万平米）套型控制观澜中心区地块观澜大和路西侧、机荷高速北侧9.36≧95%观澜横坑水库地块观澜观天路北侧14.81≧95%2006年宝安区共出让土地50.1万平米，而10月份招商在观澜拍下的两块地就占到了48％。从招商全国拿地的情况来看，南京24万、上海43万、苏州22万、天津36万等，招商均是在高新区或者城郊集中拿地以达到区域垄断的目的。此前招商负责招商局光明高新产业园区内

3、的房地产开发和配套设施经营，合计权益土地98万平米；此次招标又毫不犹豫斥资12亿一举拿下观澜中心区23万平米的土地。可见招商对“北城”区域的高度重视，要将其纳为继“蛇口半岛”之后又一新的垄断区域。观澜项目的打造，将是招商“北城计划”里具有战略性意义的重要一步！！招商需要以这两个项目为契机，在观澜树立其品牌，扩大其影响力，最终达到区域垄断的目的。招商北城计划具体项目分析二大和路项目环观南路项目观澜市场概况一汇报思路观澜龙华坂雪岗中部组团深圳地产大势分析深圳向北——大势所趋深圳城市总体规划图1996-2010年加速关外城市化进程、新规划重点配

4、套的七大居住区有六个在关外、“两会”传出的新产业项目布局关外，二线关改革带来的地产“边界效应”正在消失；土地供应继续向关外倾斜、关外房地产增量市场进一步上升、交通条件的改观，关外市场将成为地产的主战场。中部发展轴线是特区中心组团的外围配套组团，又处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东西部港区的物流走廊上，将成为全市物流、人流的中心观澜现状及规划观澜地处深圳市北大门，宝安区东北面，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，目前总人口约43万，其中户籍人口1.96万。观澜龙华坂雪岗工业用地分散在各个区域，居住用地以四类居住用地为主

5、。由此，相比龙华、坂雪岗，观澜的房地产市场发展相对落后是显而易见的。土地开发及利用较为迟缓土地开发及利用观澜龙华坂雪岗未来增加供应土地面积较大，但主要是工业用地，居住用地主要集中在观澜中南部。未来具备一定潜力居住轴土地未来前景北部工业组团东部工业组团南部工业组团本案中部组团位于观澜三大组团的西南侧，是最为接近深圳的组团。中部居住组团未来规划组团主要道路已成网络，但支路少，不成系统；公路型道路多，城市型道路少四黎路观光路观澜大道环观南路中环路观平路观景路高尔夫大道梅观高速机荷高速地铁四号线观澜段（规划）观澜汽车站交通现状未来交通规划环观南路

6、梅龙路福龙路五合大道地铁四号线类别序号项目名称规模建设时序2010年建设状态城市轨道114号线延长段15.9公里2005-2008完成高快速路29西部通道侧接线4.5公里2004-2006完成33福龙路14.3公里2005-2007完成53皇岗路改造8.5公里2006-2008完成干线性主干道58梅龙路二期6.0公里2005-2006完成76梅龙路三期4.0公里2006-2007完成87五和大道15.2公里2006-2007完成第二中学镇政府世纪广场文艺中心观澜体育中心电信大厦中心市场国惠康百货万家福超市观澜邮电局观澜人民公园新园学校第二

7、小学观澜汽车站松园中心学校观澜中学配套及公共设施档次低，不齐全配套及公共设施观澜龙华坂雪岗观澜的商业、医疗、教育和文化娱乐用地分布主要集中在观澜中部的居住组团未来公共设规划本案居住组团观澜机遇榕树效应上游原料供应商下游采购企业来料加工企业其他商务客户富士康每年吸引的高端商务客户40272人次/年中端商务客户93960人次/年其他商务客户201360人次/年共计335592人次/年居住需求潜力巨大，将带动片区地产快速发展信盈科技知名企业进驻知名企业进驻知名企业进驻带来的经济发展[生产总值]:预计2011年，观澜生产总值228亿元的计算：第一

8、产业增加值：0.33亿元；第二产业增加值：工业增加值800亿*0.226=180.8亿元建筑业增加值2.6*（l十年均增长率13％）=5.4亿；第三产业增加值：9.6亿*（l十年均增长28％）