中原_深圳宝安勤诚达22世纪项目竞标报告

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1、勤诚达22世纪项目竞标报告2007年11月9日深圳中原1项目前期策划工作阶段划分具体工作最终成果前期策划：22区项目前期汇报（1－7月）至今工作2007/12007/11第四阶段项目营销战略与策略第三阶段启动区定位与物业发展建议勤诚达22世纪项目策划总结报告（2007-11-09）第一阶段（前期）整体策划第二阶段（专项）整体定位与发展战略专项研究：城市综合体分析（0830）竞争市场与客户群分析(0913）地铁商业连接（1020）商业发展研究（1030）2项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议整体规划

2、发展策略各功能板块关联住宅规划发展建议商业规划发展建议办公规划发展建议整体营销方案推广执行计划策划及销售资源区域发展分析项目竞争力分析项目定位案名建议3项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议4宝安市场——三足鼎立宝安中心区碧海中心区从2004年底开始成为宝城甚至深圳最风光的区域，价格和供求一时风头无两。2005、2006年初露锋芒，2007年时异军突起，代表项目有富通城、泰华阳光海项目、槟城西岸等。宝安传统的住宅中心，往年的供应大区，但近年来由于供应量紧缩，在房地产市场默默无闻，仅有零星项目推出，未

3、能形成规模效应。宝安中心区碧海中心区宝安老城区（宝城区）宝安老城区（宝城区）碧海中心区宝安中心区52002－2006年宝安各区供应量（万㎡）供应：新安区自2005年开始，住宅供应量锐减；自2006年起，几乎完全没有新增供应，片区内新房供应紧缺，供不应求情况严重。6预测：08－09年新安区住宅市场供应约60万平米，供求关系将得到一定缓和项目名称/暂名所属片区位置开发商代理公司总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度书苑雅阁新安20区洪浪一路与大宝路交汇处佳华泛城0.73.05未知22区旧改项目创业路22区勤诚达——9.134.58未动工中粮78区项目宝安78区中粮

4、——620未动工腾凯项目建安路与新安四路交汇处腾凯中原0.42.8规划中富通城三期后期西乡/碧海中心区中原12.2约20主体在建阳光海湾花园一期二期西乡大道和宝安大道交汇处金荣泰11.1约15主体在建香缇湾花园西乡大道与海湾路交界处中熙投资中原2.7未动工碧海雅园宝源路与平洲路交汇处出地面恒丰西乡中心区项目原铜锣湾百货后面恒丰中原215报建中锦新明项目中原6.8打桩雅乐居创富时代·俊景园附近0.9出地面桃源居16区中原20规划中金港华庭西乡银田村嘉晨投资2.0514地基福中福项目富通城三期旁福中福准备打桩宝田雅苑西乡汽车客运站、大益广场旁中原0.92.9未动工曦城

5、二期尖岗山招商华侨城自售605.3未动工尖岗山曦城三、四期尖岗山招商华侨城6019.64未动工万骏商务公寓107国道和西乡大道交汇处骏业塑料星联1.44未知中粮澜山御龙居旁中粮地产德思勤811基础7价格：受新增供应量不足的影响，新安片区代表性楼盘二手房目前价位为11000－12000元/平方米由于新安区自2005年始新增供应量已大幅减少，2006－2007年间新增供应量更是近乎零；意向新安置业的客户群唯有选择该区档次较高，美誉度较高的二手项目进行成交，造就了三个成交活跃的经典（二手）项目：新安片区代表性楼盘价位（元/㎡）御景台（鸿荣源项目）14000－15000冠

6、城世家11000－12000鸿景园（鸿荣源项目）12000－13000片区二手单位成交均价11000－12000数据来源：中原三级市场宝安A区、B区、C区分行近期成交纪录。816000<住宅<18000由于目前宝安市场的市场供应与成交主要集中在宝安中心区，新安区近年来缺乏一手项目供应，市场以三级市场成交为主；根据中原对老城区项目的操作经验（典型案例：香缤广场、山语华庭等），中原认为住宅价格应以中心区均价水平为参照对象；【2008年本项目住宅价格预测】预计价格：本项目住宅价位以中心区价格标竿作为预测标准，预计价格为16000－18000元/平方米宝安中心区目前片区均

7、价约16000元/㎡；预计2008年下半年，宝安中心区均价水平将达到18000元/㎡水平。（年递增约12％）9项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场相关政策影响项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议10新一佳海雅百货天虹商场港隆城天虹商场香缤广场本案顺电沃尔玛富豪城目前宝安主要有五大商圈，分别是：前进路商圈、新安湖商圈、西乡商圈、中心区商圈、翻身路商圈。本项目所在区域商业市场被誉为宝安华强北，是目前宝安区最为繁华的商业圈。华润万家赛格电子商业发展：宝安区目前共有五大商圈，其中项目所在前进路商圈是目前最繁华的商业街区11商圈街铺平均租金（

8、元/平方米