中原_深圳龙岗金海港新生项目市场研究与定位报告

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1、金海港新生项目市场研究与定位报告第一部分总体市场概况第二部分龙岗中心城房地产市场分析第三部分龙岗中心城客户调研分析第四部分项目分析及市场定位第五部分项目建筑规划建议第六部分商业物业市场调研与分析总目录2第一部分总体市场概况3深圳房地产市场总体概况Chapter1Chapter2龙岗区房地产市场总体概况第一部分4一、深圳城市总体概况一、城市总体概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。深圳市土地总面积为1953平方公里其中，

2、深圳经济特区（罗湖、福田、南山、盐田）为396平方公里，龙岗844万平方公里，宝安713万平方公里。二、城市人口结构根据《2007深圳人口观察报告》显示，2007年深圳人口已超1400万。其中，外来人口约1200万，户籍人口约212.38万，常住人口约862万。三、城市经济结构根据《2007年深圳市政府统计年鉴》报告显示，2007年GDP达6765亿元人民币，同比增加16%，人均GDP达79221元，居全国大中城市第一。目前，深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市第四位，是中国大陆经济效益

3、最好的城市之一四、城市产业结构深圳已基本建成“以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的适应现代化中心城市功能”的新型产业体系。高新技术产业、现代物流业、金融服务业以及文化产业是深圳的4大支柱产业。五、城市发展规划根据近期公示的《深圳市城市总体规划（2007-2020）》，深圳市政府致力于将深圳建设为“创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际性城市”。图1-1深圳市历年GDP总额（03-07年）人口方面：2007年深圳人口已超1400万。其中，外来人口约1200万，户籍

4、人口约212.38万。经济方面：2007年GDP达6765亿元人民币，同比增加16%，人均GDP达79221元，居全国大中城市第一。规划方面：创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际性城市”。5二、深圳市房地产市场总体概况一、总体供应量分析93年开始住宅供应放大，2002年达到顶峰，当年达961.4万平方米。此后随着特区内供应减少，全市的住宅供应量也不断下滑，07年供应量只有589万平方米。二、土地供应量分析05年土地供应开始供应锐减，由于供地减少，从而引起地价、房价飞涨。08年伊

5、始，政府出让土地力度加大，上半年的出让就达144万平方米，超过07年总量。三、成交量分析04年开始深圳楼市逐步升温，05、06年楼市火爆，绝大多数项目开盘销售率都超过5成。四、深圳07-08年上半年各月市住宅成交量07年上半年市场极其疯狂，销售面积达335.5万平方米。07年下半年深圳楼市趋冷，成交量不断下滑，其中第四季度尤其低迷，每月的成交量都低于20万平方米。五、成交价格分析深圳楼市05年开始爆发，住宅供不应求，价格不断飙升。2007年全市住宅成交均价13370元/平方米，短短3年时间房价上涨了124

6、%。07年是深圳楼市的拐点年，上半年均价12293元/平方米，比06年上涨了33%。07年10月份深圳房价达到历年来的高峰值17350元/平方米，此后房价便开始逐级回落。08年春节后，以金地、万科为代表的开发商大幅降价，3月份房价开始大幅下跌，5月份全市均价只有11014元/平方米，跌至07年1月份的价位。图1-2历年深圳市商品住宅批准预售面积（1992-2008年）图1-4历年深圳市商品住宅成交面积（1992-2008年）图1-5各月深圳市住宅成交量（07-08年上半年）图1-6历年深圳房价走势（03-

7、08年）供应量方面：08年伊始，政府出让土地力度加大，上半年的出让就达144万平方米，超过07年总量。成交价格方面：自3月份起房价开始大幅下跌，5月份全市均价只有11014元/平方米，跌至07年1月份的价位。6三、08年上半年房地产市场的整体分析一、土地市场整体分析1、政府供地力度加大，商业办公用地锐增08年上半年深圳市供应的土地，远超之前的几年，政府希望通过“加大供地抑制房价”的意图很明显。2、住宅用地频繁流标08年上半年推出的14宗商业性办公用地大都成功出让，只有两宗流标。而上半年推出的商住用地几乎都

8、位于关外，18宗地仅成交10宗，成交率为56%。此外，上半年成交的商住用地，有5宗是向特定企业出让，而且，上半年真正参与土地交易只有4家企业、5宗地块。3、商住土地成交地价回落05年以来地价攀升，06、07年深圳市住宅用地的成交楼面地价分别达到3024元/平方米和3748元/平方米，环比分别上涨40%和24%。07年下半年房价回落，08年上半年出让土地多宗流标，地价应声回落，上半年成交土地的整体楼面地价2877元/平方米，比0