城建小营·世华龙樾项目市场研究与定位报告(中原)

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1、城建小营·世华龙樾项目市场研究与定位报告(中原)以城建的名义，筑北京城市低密新标杆城建小营项目市场研究与定位报告中原（中国）华北区技术中心Beijing1>.11.2010核心问题什么样的产品才能规避今后政策及市场风险，成为稀缺？产品如何定位，才能符合地块条件，符合发展商品牌需要？产品如何组合才能打造本案核心竞争力获取目标客户认可，实现价值最大化？我们通过“发展背景，竞争市场，客户需求，项目本体”——“四位一体”的方法来寻找答案，落脚点：“产品”第五章项目定位第四章本体分析第三章区域竞争市场分析

2、第六章产品建议典型个案分析区域市场分析客户定位整体定位产品定位第一章发展背景分析地块价值研究政策背景分析户室比及户型建议整体规划建议园林景观建议建筑风格及立面建议售楼处及会所建议商业及停车相关建议其他相关建议建材及智能化建议本次汇报思路产品建议难点及解决方式第二章北京高端市场分析项目发展方向地块价值研究Part1位置：奥北城市核心，北五环沿线，成熟区域稀缺型地块位于北京奥北城市核心区域地处北五环外沿线，八达岭高速以东属于亚北城市核心区不可多得的稀缺城市地块2010年上半年，在北京成交的104块土

3、地中，CBD、中关村、金融街等城市核心区域的纯居住类土地供应量为零，土地放量大部分集中于顺义、大兴、房山等区域，土地供应呈现出明显的郊区化，城市核心区域土地供应日趋稀缺。土地供应进一步向重点新城、城南、城乡结合部、重点镇倾斜”。这意味着城市核心区域的住宅土地供应在2010年将会进一步萎缩。未来，五环周边核心区域成熟地块将日益稀缺北五环本案奥北核心产品：五环沿线，高端产品稀缺，北五环为主要高端供应区本案高端大宅：欧洲公馆大成郡燕西台经济及改善产品：紫御国际西山国际城石景山限价房中惠国际中心京汉铂寓

4、衙门口经济适用房高端大宅：原生墅北京198栋博悦府经济及改善产品：首邑溪谷金地仰山保利茉莉公馆旭辉紫都绿地西斯莱公馆东亚马赛公馆高端大宅：金色漫香林明悦湾江南山水经济及改善产品：绿城阳光公馆润丰锦尚林肯公园中信新城经济及改善产品：首开常青藤银谷美权家园中建玲珑山华纺易城合生麒麟社东湖湾高端大宅：紫玉山庄亚运新新家园专家国际花园领袖新硅谷珑原绿城诚园西山亿城华府西山一号院西山公馆御园经济及改善产品：山水LAVIE城建筑华年世华泊郡强佑清河新城莱镇宁静湾上林溪橡树湾高端大宅：蝶泉花园海棠公社中广宜景

5、湾怡景溪园五环周边以经济型社区为主、高端产品较少北五环借助奥运效应，成为五环外主要高端项目供应区域本案地处北五环，具备成熟高端的发展基础价格：北五环连接最具价值的中关村、学府区及亚奥城市版块，溢价最高五环周边经济产品价格集中在3万以下；高端产品价格集中在3-4万左右北五环高端产品价格最高，达4-7万本案处于京北高端集中供应区域，未来价值至少在4万以上，只有高端产品才能支撑高溢价本案高端大宅：3.2-3.3万经济及改善产品：2.7-3万高端大宅：2.7万经济及改善产品：1.9-2.2万高端大宅：2

6、.3-2.8万经济及改善产品：1.8-2.1万经济及改善产品：2.4-3万高端大宅：3-4万左右高端大宅：4-7万经济及改善产品：2.3-2.6万4-6万/平米6-10万/平米3-5万/平米关键字：诚信、实力、追求极致开发愿景：树立品牌标杆，打造属于“城建”的豪宅产品线十年磨一剑漫长辛苦的争取过程城建领导给予厚望北京城市发展需求拿下京北优质地块稀缺、低密、优质的规划条件树立城建品牌，打造城建“产品线”，走向高端产业化路线紧随北京发展，为城市面貌献礼低端产品无法实现开发愿景，无法树立城建品牌走高端

7、品质化路线，将成为实现目标的前提地块价值：量少、稀缺、具备高端基础，弥足珍贵结论：核心区成熟居住地块日益稀缺高品质项目量少，价高，需求量大未来京北五环高端楼盘主流价格将突破4万，只有高品质项目才能支撑高溢价北京未来将发展为“世界城市”，高端客户将继续进入，构成购房客户主体，经济型产品无法满足未来保值增值能力强、具备收藏价值的楼盘将是高端客户的首选城建高端品牌尚未树立，需要建立自身品质产品线，打造品牌标杆产品，实现土地价值最大化本案背负着开发商愿景，占据城市稀缺地块，具备高端基础，最终要实现利润最

8、大化，走高品质路线才能实现开发目标，实现高溢价，创造品牌价值政策背景分析Part2政策背景：“抑需求，促增长，平抑房价”成为调控核心2005年先后颁布“国八条”、“国六条”和“国十一条”房价触底反弹价格一路飞涨2010年4月出台了迄今为止最为严厉的新“国十条”5月初，出台“限购令”截至8月份，市场在政策并未放松的情况下出现回暖9月底，新“国五条”，调控力度进一步加强需求被进一步抑制，价格没有出现明显回落，并继续上涨10月20日，央行再次加息，通过收紧资金流动性来控制通货膨胀收紧开发商资金链，增加