中原地产：世茂·海上观项目产品定位营销策略

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1、中原地产：世茂·海上观项目产品定位营销策略『前言』一个占地近25万方的大盘，规划以高层与商业配套建筑，堪称“造城”之举，而本项目位于北仑新城核心，处于泰山路和横河路交汇处，区域内行政中心、体艺中心、君临国际广场、凤凰山主题公园、各项娱乐、休闲设施齐全，尊处北仑绝版地段。再加上，本案的强势地产品牌世茂集团的高调入市，诚然，本项目从销售上可说是“皇帝的女儿不愁嫁”，也可以这么高调地说，北仑今后的市场可由我们主导，而不是我们去跟随市场。一个高端项目必须有其素质相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑也是明显的。因目前北仑的城市形象不够高端，而北仑也缺乏相对高端的住

2、宅类产品和特色商业，固然为本案昭示了很大的市场空白。而对于大宁波区域而言，本案所处地块的总体认知不高，如何针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？PART-1区域定位PART-2产品定位PART-3客群分析PART-4品牌建构PART-5营销策略报告目录PART-1区域定位区域现状分析与愿景构想世茂品牌北仑开发战略区域发展战略定位思路区域影响力引爆思路战略总纲世茂品牌整合区域优劣势与机会点分析区域战略定位区域炒作区域价值整合战略推导四大关系处理企业发展脉络核心竞争力模型进军北仑战略剖析区域优劣势分析核心问题与解决方案城市运营战略城市运营案例援引区域最大特质提

3、纯区域价值整合切入点区域战略定位炒作目标资源整合模型区域炒作构想123战略原则战略总纲世茂区域政府品牌落地销售传奇区域影响政绩体现提升提升促进促进项目操作成功关键政府立场世茂经验在区域炒作上，在荣败共振基础上，必须借助政府力量，并有效利用世茂本身资源，共同促进区域热度提升，从而带动品牌与销售率提升核心竞争力：政府、国际、世茂品牌三大力量，由地产运营商向城市运营商角色转换上海世茂国际广场上海世茂滨江花园上海世茂佘山庄园峥嵘地产界20余载，领军中国：20多个城市楼盘开发；跨国界地产开发经验在大陆首创“滨江模式”实践“城市经营者”理想，与政府合力大力推进城市化进程放眼

4、全球，“全球化销售”模式世茂品牌解读进军北仑战略销售与品牌双丰收世茂作为城市运营商角色大势进军北仑新城中心区域价值整合战略核心：通过区域价值整合与炒作，带动项目最终销售长红与提升世茂品牌目的；并通过本案操作使之成为世茂在华东区另一个战略要点区域战略区域发展规划宁波主城区镇海区北仑区北仑核心区住宅地块地处北仑中心城核心区块，中提升重点建设区域，是集行政、文化、商务、商业、居住、休闲娱乐于一体的北仑CAD（中央行政区）CentralAdministrativeDistrict新城中心：地块位于北仑新碶街道，紧靠新行政中心，处规划中的北仑中心城核心区块。重点规划：是宁

5、波“十一五”期间宁波中提升战略的重要组成部分，北仑新的行政中心和未来的中心城区；完善配套：区域在行政中心周边还将形成艺术、科技、教育、体育、商业休闲等各种核心配套；区域状况：北仑区政府以文件的形式明确提出了三年内基本完成中心城区核心区开发建设的目标。『区域战略』区域内配套住宅地块大润发超市1km2km贝斯特酒店丽晶大酒店凤凰山主题公园体艺中心文文东海实验学校里仁花园北仑中学文华山小学文北仑剧院科技文化中心君临广场女排训练基地生活、教育、休闲配套等不断完善，地段附加值较高商业配套大润发：商业零售连锁店，营业面积25000平方米。君临广场（在建）：建设中的城市综合体

6、，包括单身公寓（3万）、写字楼（3万）、商业（19><>8万）。商业部分目前考虑全部招商。丽晶大酒店：包括五星级酒店、酒店式公寓、商务办公楼等贝斯特酒店（规划）：五星级酒店。教育配套主要包括北仑中学、东海实验学校、华山小学、里仁童院等名校休闲或其它市政配套目前项目：体艺中心（中国女排主场）、凤凰山主题公园（占地<>81万平米的主题乐园）筹建项目：北仑剧院（规划）、科技文化中心（规划）、中国女排训练基地（在建）『区域战略』区域交通通途路同三高速三江口机场火车站杭州方向北仑客运总站体育馆北仑核心区四通八达的立体交通网络道路交通：目前北仑与宁波主城区的主要交通干道为“

7、通途路”和“同三高速”，交通便利。从宁波主城区至项目所在区域约35分钟车程。至宁波主城中心30公里。至宁波火车南站35公里。至宁波砾社机场45公里。公共交通：北仑至宁波的公共交通线路主要依赖从“北仑客运总站”与宁波“体育场”之间的公交班次，如703、7<>87、7<>8<>8、7<>82等。从北仑至宁波的公共车时间约为一小时。『区域战略』核心问题提纯区域优势区域缺憾国际化高起点规划，是北仑区未来行政、商业、文化、娱乐中心；区域整体气质高层次化。这里将是城市最具亮色的形象展示窗口区域认知度不高：目前该区域许多新楼盘尚未交付，人气有待凝聚；君临国际商业未热；星级酒店

8、尚未经营；与其他城市新区