东莞中信·黄旗山项目定位策略提报(中原)

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1、东莞中信·黄旗山项目定位策略提报(中原)9一品黄旗，天下无墅中信·黄旗山项目定位策略提报事业三部荣誉出品20090720一品黄旗，天下无墅项目定位的思考逻辑明确本项目的战略目标；寻找购买本项目最有价值的客户；为最有价值的客户打造最有价值的产品；树立与项目匹配的高价值形象；一、地块价值体系AnalyzeSystem二、市场分析体系三、客户分析体系四、项目产品对位五、营销推广定位六、价值提升策略中信·黄旗山项目产品定位体系Guidelines1地块价值体系一地块价值分析承载使命和策略定位方向思考1、地块价值分析地块现状578m769m2

2、96m500m地块东西长，南北窄，呈不规则四边形，南向呈锐角形状；地势有一定高差，大致呈北高南低；地块现状为基本平整，有一口小水塘；占地14.02万平米计容建面7.88万平米容积率0.56-0.69建筑密度23%绿地率40%显性价值行政区划分上位于东城区石井村项目南邻迎宾路，东邻石井路东距东莞大道约5分钟车程西距东部快速干线、莞深高速出口约5分钟车程45分钟内通达东部镇区，一小时可达深圳本案区内外交通便利，地段闹中取静1地块周边不临城市主干道，南北向主干道通达良好，东西向迎宾路没有贯通。东莞大道东部快速干线显性价值在周边5公里内有4

3、家大型超市，同时有民生银行、农业银行、建设银行、招商银行等多家金融服务机构距离东城商业中心世博商圈约3分钟车程距离东莞CBD10钟车程3公里半径内有东城中学、东城小学、东城高级中学等距离黄旗山公园、虎英公园等核心景区1公里紧邻城区唯一的峰景高尔夫、御景湾酒店；东城国际酒店、东莞医院近在咫尺。星河传说五指山愉景花园公务员小区黄旗山新世界花园本案峰景高尔夫御景湾酒店新世纪豪园天骄峰景东城中心世博广场东城区政府东城文化广场楼盘小区酒吧街东城国际酒店东华医院金月湾广场东城价值中心，紧邻东城行政、文化、商业、休闲中心区2显性价值项目地块星河传

4、说黄旗山愉景花园公务员小区南向五指山，与黄旗山一脉相承，山体绿植丰富。北部与公务员社区相邻。公务员社区为高层住宅区。地块南部为黄旗山景观，北部为市政广场，东侧临公务员社区，西侧临星河传说。地块东临愉景花园，为高档别墅社区。建设中的市政广场正对黄旗山景3隐性价值景观价值：东莞八景之首；人文价值：东莞人心目中的“圣山”，庇护周边生灵；历史价值：曾有岭南第一名山的美誉；风水价值：本项目符合东方居住理想的“负阴抱阳、背山面水”风水理论。“黄旗山”价值在东莞人心中无可取代1隐性价值高端社区云集：从卫星云图俯瞰黄旗山周边，围绕黄旗山脉，遍布红屋

5、顶别墅，高端社区聚集，形成东莞最早期富人区。高端生活便利：峰景高尔夫、御景湾酒店、世博广场、家乐福超市等高端配套完善，豪宅第一居所价值受到追捧。板块形象树立：黄旗山板块已经树立东莞第一豪宅板块形象。板块圈层效应：东莞首席富人区2愉景花园星河传说新世界花园峰景高尔夫隐性价值随着黄旗山开发进程，黄旗山几乎再无开发用地，而低容积率地块已经绝迹，本地块可谓稀缺中的稀缺，价值尤为凸显。稀缺价值：黄旗山最后的低密用地2价值瓶颈地块呈不规则四边形，东西长，南北短，不利于整体规划；除一面临外部山景外，内部无景观及地势可依，需要人工造景；不规则四边形

6、地块，内部无景观1项目价值研判区内外交通便利东城价值中心黄旗山景观价值黄旗山的人文价值东莞首席富人区12312显性价值隐性价值综合属性判断项目价值研判价值瓶颈◎城市中心◎首席富人区◎靠山◎风水龙脉◎最后的◎超低密度不规则地块，内部无景观2稀缺地块和产品3近乎完美的东莞的6星级地块2、承载使命和策略面对这样一块不可多得的6星级地块中信该赋予它怎样的使命？中信品牌发展对于中信地产和本项目的品牌分析，我们是从二个层级进行分析的：第一层级：中信是东莞地产龙头企业，是实力最强，市场占有率最大的企业之一。第二层级：中信扎根本土多年，拥有庞大的本

7、地客户资源基础。第三层级：中信在本土高端物业开发上，特别是城市豪宅开发商积累了丰富的经验，品质及服务受到认可，树立了高端市场的行业口碑。中信品牌发展本项目承载着什么？凯旋城、森林湖已经树立中心区两个豪宅标杆；本项目无疑将进一步巩固和提升中信在中心区豪宅霸主地位，树立中信东莞“豪宅专家”形象；依托本项目，实现品牌和效益的双丰收。“里程碑式豪宅”东泰花园——东莞洋房的绝对标杆，引领洋房价格；——东莞城中别墅的绝对标杆；——东莞精致投资小户，引领洋房销售；——东莞金领公寓，公寓价格标杆；——早期白领社区；——白领、中产社区；黄旗山项目？“

8、名利双收”本项目的历史使命？本项目坐拥黄旗山的上山、上水生态景观，与城市商业中心的绝佳距离，享受城市完美规划配套的同时，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使其具备了难以超越并不可复制的城市生态豪宅质素；但是，在今天这个