某地产项目定位策略提报.ppt

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1、2021/9/261皇庭地产东莞项目定位策略提报2021/9/26本项目所赋予的历史使命：项目目标解析通过对本项目的打造，成为大石龙市场的豪宅的领导者；树立皇庭地产豪宅地产商的形象，确立在大石龙市场影响力；突破现有石湾价格水平，实现较高的溢价；首期开发销售成功开局，为后续开发打下基础。2021/9/263项目定位思考维度维度一：源于市场，高于市场维度三：风险可控，利润最大维度二：适度创新，差异竞争维度四：树立口碑，延续品牌以市场需求为导向，结合项目情况，打造迎合并适度超前市场需求的产品和居住文化，引领市场。在现

2、有市场水平的基础上适度创新，形成市场差异化竞争优势。在迎合市场需求和项目本体条件可满足的前提下，打造价值最大化的产品组合，追求利润的最大化。本项目为皇庭在大石龙的首个项目，必须借这个项目确立大石龙的影响力，树立皇庭品质地产开发形象，打开大石龙市场，进而为打开莞惠大市场奠定基础。2021/9/264项目定位的思考逻辑分期与启动区发展战略客户定位产品定位形象定位整体定位整体规划建议项目本体分析市场分析核心问题解析发展模式研究案例借鉴土地资源分级规划与排布功能分区《物业发展建议》客户目标2021/9/265本提报内容

3、结构物业发展建议东莞、惠州市场分析大石龙发展分析项目发展战略大石龙房地产分析项目本体分析项目竞争分析前言潜在客户分析详见附件，此处略项目功能定位项目价格定位项目形象定位项目客户定位项目文化定位项目产品定位建筑立面建议户型设置建议园林景观建议配套设施建议物业管理建议整体规划建议总体原则确定Part1Part2Part3启动区策略2021/9/266项目分析Part12021/9/267项目本体分析2021/9/268项目本体分析区位概况交通条件区域规划项目地段道路交通周边配套四至情况地块现状技术指标开发计划项目属

4、性界定核心问题思考发展模式借鉴2021/9/269广汕公路、广惠高速公路与镇内两条主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络。距惠州、深圳、广州均只1小时车程。交通条件——公路石湾公路交通线路及行车时间表：2021/9/2610沙河大桥的贯通，不仅使得石湾真正融入大石龙片区，同时石龙新区、石湾新区的融合，将有望共同构建大石龙经济圈发展中心。区域规划石湾新区：高标准规划，跨越式发展在《石湾镇城镇总体规划》中，新城区面积从6.8平方公里扩大到23平方公里，在几年时间内将再建一个相当于现建城区面积，集行政、金融、商业、

5、居住、文化于一体的现代新城区。石湾新城区规划富山商业城、生态示范区、新教师村、新尊爵酒店、石湾星级酒店、中央商务区CBD、石湾石龙合作开发区、文化广场、兴业中路等等，利用后发优势高标准规划，有望实现跨越式的发展。沙河大桥：实现石湾、石龙的无缝对接石龙、石湾仅一江之隔，两镇经济文化活动来往密切，但目前连通两镇的只有通至石龙老城区的石湾东江大桥。沙河大桥将于2011年7月竣工，沙河大桥将缓解两镇日益繁忙的交通压力，更好地推动两镇经济社会全面交流。石龙与石湾融合发展趋势随着石龙新城区日益开发，石龙土地资源有限，石湾大

6、桥收费站的取消、两镇跨线公交车开通等举措表明石龙与石湾发展融合已成为区域发展的趋势。2021/9/2611项目目前基础设施不完善，配套匮乏。但新城的规划配套建设完成后，连同沙河大桥贯通后，项目可享受到石湾新城区配套和大石龙新城的成熟配套。周边配套项目1公里内配套：说明：A级代表非常好，B级代表良好、C级代表一般、D级代表较差。石龙配套依赖于沙河大桥的开通，否则便利性仍很差。2021/9/2612地块分割，不利于整体规划。考虑充分利用地块现状因地制宜规划。地块现状地块内部为规划市政道路兴业六路分割成南北两块。地块

7、现以种植果树林木为主，地势较为平坦；2021/9/2613指标关键词：较大规模社区、首期较密的纯别墅区、会所、幼儿园技术指标从项目的占地规模看，项目在大石龙片区属于较大规模社区。其中一期的容积率超低，可以打造纯低密度的别墅社区。29.49%的高覆盖率表明社区是一个建筑较密的社区。2021/9/2614项目一期更多是突破现有条件，宣传引导未来规划为主。开发计划项目计划与2010年4月15日动工，首批预计于2010年10月初开盘。从项目开发销售计划看，未来的石湾规划成果将难以为项目一期提供实际价值体验，包括关键的沙

8、河大桥。2021/9/2615项目属性界定：大石龙新城中心·纯别墅·大社区项目属性界定项目属性——大规模纯别墅社区区域属性——石湾规划新区：未来大石龙新城中心2021/9/2616核心问题思考如何重塑区域价值，突破现有高端物业的价值平台？如何突破东莞区域融入、客户融入的心理障碍？一期如何突破现有价值障碍，实现价格和客源突破？一期别墅物业如何组合最佳？何种物业组合比例价值最大化且市场接受