中原长城地产东莞松山湖项目定位报告课件

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1、项目定位思路市场调研项目分析市场分析客户需求市场空白地块属性项目定位财务分析市场调研客户定位属性定位形象定位产品定位案名推介物业发展建议价格定位第$页历时半个月，十八场专访，160份问卷，SPSS专业分析方法来自客户的心声……通过三菱镜，听一听园区客户怎么看……管委会工作人员访谈……第一场黄小姐，24岁,寮步人，在管委会工作半年准备近二年内结婚，但因在管委会工作时间不到一年，未通过公务员考试，管理委会分配的房子没有名额，松山湖这边环境不错、治安也很好，我又在这边上班，工作很近便，我与男朋友之前也商量过这个事情，他也不反

2、对我们在松山湖买房，如果松山湖有适合自己的房子，肯定会买。本地有钱人大都喜欢别墅，但象我们参加工作不久，积蓄又不多，买房一般大多会考虑110-130㎡左右的三房，将来有小孩了，需有人照看，这样一来，三个房间少不了，如果父母也过来同住，那还要添加一个父母房，我比较喜欢“3+1”（带工人房的）三房户型，如果房子买小了，如果过了三、五年就要换，很麻烦。比较喜欢空间感强的水景园林，这样给人感觉通透感强，不压抑，对于园林是何种风情无所谓，旁白松山湖管委会现在工作人员400多人，福利房数量23栋/200多套，有近200人分不到房管

3、委会工作人员80%有私家车第$页赖先生，28岁,本地人，管委会公务员松山湖公务员宿舍首批200多套，全部是临湖单位，景观极佳，自已可享受分房，但听说东莞市部分领导也希望能够享受这批福利房，造成一期单位非常紧俏，有公务员出让分配名额，出让单价已超过5500元。因工作地点近，接触政府业务较多，对长城地块情况比较了解，看好该地块未来的发展，强调生活配套是影响该项目开发的重要因素，该项目离凯悦酒店较近，高端消费人群集中，考虑投资，可以做一些80㎡小户型，考虑到本地人自住，面积需求在120-150㎡不等旁白东莞城区及周边公务员对

4、松山湖认知度高，看好松山湖的环境和未来的发展，有购买的意向，对价格预期较高松山湖高素质人员多，高级商务人士多，有较强的支付能力，租赁市场前景广阔，本地人看好松山湖的投资前景第$页松山湖公安局客户约92人未分房，这部分人群以本地人居多，如莞城、周边镇区，都已置业。年龄在28-35岁。基本都结婚。看好松山湖的环境及升值潜力，基本都有在松山湖置业的意愿，外地户籍人群希望通过置业得到学位。在松山湖住房需求面积在160-180㎡之间，对住宅单价及总价不敏感。在问到是否会置业别墅时，一位干警表示，他们不太会接受，因为总价过高；一位

5、领导表示，可以去考虑。这批未分房的人群当中，虽然大部分都已置业，但都希望在松山湖置业，面积需求偏大，对总价不敏感，是本项目比较优良的客户群体。第$页广东医学院访谈……第二场旁白张校长、李主任（行政主任）、陈主任（网络中心主任）、吴主任（财务中心主任）该校为广东省属院校，母校在湛江，成立于2003年，预计2006年下半年建设附属医院，有一半以上的教职工来自于湛江，学校无教职工宿舍，住房需求大教职员工月收入4500-5000元（不含其他隐性收入），不能获取东莞市政府的住房补贴和支助，有部分教职员工在大朗、大岭山和城区购房，

6、学校对于教职员工的购房补助为一次性预支10年公积金对松山湖长线看好，但认为短期配套不足，教龄在5年以下的教职员工，主要需求70-90㎡的住宅，教龄在5年以上的教职员工，需求110-130㎡的住宅但影响的关键因素是单位总价能接受比东莞城区房价略高的价格，但不能超过15%-20%的辐度（单价大约为4500-5000元），并表示出强烈的团购意向；该校近期需求住房500-700套，随着附属医院的建设，远期需求住房2000套左右；潜在购房群体，有购房支助，且有较强支付能力和经济条件有一定的文化素养，对社区管理、文化建设有较高的要

7、求思想相对保守，购房比较理性，投资意识不强，社会圈子相对独立，有群聚的愿望和需求第$页东莞理工学院访谈……第三场旁白商主任：（工会主席）已在学校教师村享受福利分房，由于经济条件和个人支付能力问题，不再考虑购买商品房何主席：（工会办公室主任）熟悉松山湖，认可松山湖，有很大的意向在松山湖购房，目前居住在东莞市东城公务员宿舍，在学校教师村也有福利分房，但认为学校福利分房档次不够。10年以上教龄的教师占40%左右，购买能力强，多数拥有多套住房，大多有在松山湖另外购买商品房的打算。可以接受6000元以上单价。客户需求150㎡以上

8、的住房，对产品、服务、物管等细节要求高大多数教职员工投资意识较强，多数有投资经历，一般会选择租赁前景看好的住宅和商铺部分员工对万科的小别墅（140-180㎡）的兴趣较大该校教职员工1500人，以本地人为主，二次置业者居多，因工作原因在松山湖购房的可能性大整体支付能力强，对作为第一居所的户型面积需求大熟悉东莞实际有较强的投资意识第$